Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft

Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft

Unter einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft versteht man, wenn ein werdender Wohnungseigentümer tatsächlich in die Gemeinschaft eingegliedert wird und dessen Rechtsstellung der Stellung eines regulären Wohnungseigentümers weitgehend angenähert wurde, obwohl der Eigentumsübergang noch nicht abgeschlossen ist. Gemäß § 8 WEG besteht eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft für die Zeit zwischen der Teilungserklärungserstellung und der Eintragung des Eigentumsübergangs an den Wohnungseigentümer im Grundbuch. Die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft besteht also in der Gründungsphase einer Eigentümergemeinschaft.

Folgende Voraussetzungen müssen für eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben sein:

  • die Wohnung, welche bewohnbar sein muss, muss in mittelbarem oder unmittelbarem Besitz des Wohnungseigentümers sein
  • ein schuldrechtlicher Kaufvertrag muss abgeschlossen worden sein
  • die dingliche Sicherung des Wohnungseigentümers muss durch Eintragung einer Vormerkung gewährleistet sein

Schon vor der Eintragung im Grundbuch hat der faktische Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten:

  • muss der Wohnungseigentümer Wohngeldzahlungen leisten
  • sein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ausüben
  • Der Wohnungseigentümer muss eventuellen baulichen Veränderungen zustimmen und kann die Beseitigung nicht genehmigter baulicher Veränderungen verlangen sowie per Gerichtsurteil durchsetzen.
  • Der Wohnungseigentümer kann Beschlüsse der Eigentümerversammlung anfechten.

Durch die Eintragung des ersten Eigentumerwerbers im Grundbuch endet die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft. Zu diesem Zeitpunkt bleibt allerdings die bereits existierende Rechtsstellung des faktischen Wohnungseigentümers unangetastet.