Lageklassenmethode

In der Schweiz stellt die Lageklassenmethode bei der Bewertung von Grund und Boden bzw. Land ein gebräuchliches Verfahren dar. Nach dem Erfinder der Methode, der in den 50er Jahren das Verfahren entwickelte, wird die Lageklassenmethode auch als Naegli-Verfahren bezeichnet. Naegeli und Hungerbühler stellten die aktuellste Fassung 1988 in Zürich im „Handbuch des Liegenschaftsschätzers“ vor.

Für die Ermittlung von Bodenwertanteilen bei bebauten Grundstücken bildet die Lageklassenmethode für steuerliche Zwecke die Grundlage. Bodenrichtwerte werden in einigen Schweizer Kantonen auf Basis von erzielten Vergleichspreisen von ähnlichen Grundstücken für die Bewertung von „Land“ herangezogen. In anderen Kantonen oder bei fehlenden Richtwerten wird auf die Lageklassenmethode zurückgegriffen.

Liegenschaften, die über gleiche Lagemerkmale verfügen, weisen im Sinne der Lageklassenmethode ein annähernd gleiches Verhältnis von Bau- und Bodenwert auf. Lageklassen werden durch die Betrachtung von Bauqualität, Nutzung und Lage ermittelt. Dem Grundstück wird eine Lageklasse zugeordnet und der Bauwert ermittelt, so dass dann auf den Bodenwert geschlossen werden kann.

Zum Steuergesetz von Luzern wurde im November 1994 die Vollziehungsverordnung erlassen, die vorsieht, dass ein angemessenes Verhältnis vom Bodenwert zur Lageklasse (Gesamtanlagewert des Grundstücks) und zur Nutzung bestehen muss.

Zunächst wird gemäß den Bauvorschriften der maßgebliche Landbedarf, also die notwendige Grundstücksfläche in Quadratmetern, für den Baukörper ermittelt. Zum Ausdruck wird der Landbedarf in Raumeinheiten, die nach einem speziellen Verfahren ermittelt werden, gebracht. Für eine ermittelte Anzahl von Raumeinheiten ist also ein bestimmter Landbedarf festgelegt.

Bestimmte Werte werden den wertbildenden Grundstücksmerkmalen wie Nutzungsintensität, Wohnsituation und Verkehrsrelation zur Stadt zugemessen. Alle Merkmalszahlen werden dann addiert, so dass sich eine provisorische Lageklassenzahl ergibt. Falls erforderlich wird eine Korrektur mit Hilfe von Reduktions- und Steigerungsfaktoren innerhalb eines zulässigen Abweichungskorridors vorgenommen. Steigerungsfaktoren sind z.B. hohe Passantenfrequenz bei gewerblichen Grundstücken oder attraktive Wohnlagen bei Einfamilienhäusern. Als Reduktionsfaktoren gelten schlechte Grundstücksform oder Immissionsbelastungen.

Jede Lageklasse entspricht einem gewissen Prozentsatz, der auf dem Gebäudeneuwert basiert. Durch Multiplikation dieses Prozentsatzes mit dem Neuwert wird der Bodenwert des maßgeblichen Landbedarfs ermittelt. Mit der tatsächlichen Bodenfläche stimmt der maßgebliche Landbedarf im Regelfall nicht überein. Daher müssen zudem Mehrflächenwerte ermittelt werden. Bei solchen Mehrflächen wird unterschieden zwischen:

• Mehrflächen im Umgriff des Gebäudes, die aufgrund von Größe und Form eine weitere Bebauung nicht zulassen
• Mehrflächen, die einer baulichen Nutzung als abgetrennter Bauplatz zugeführt werden können
• Nicht zu bewertende Mehrflächen wie Gewässer, unkultiviertes Land oder Verkehrsflächen, die Rechte für ein anderes Grundstück beinhalten

Für die Bewertung dieser Mehrflächen zu steuerlichen Zwecken kommen eigene Regelwerke zum Tragen.