Fachbegriffe für Immobilien

Immobilienwörterbuch

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Fachchinesisch liegt Ihnen nicht? Willkommen im Immobilienwörterbuch!

Sie haben eine Immobilie geerbt und können mit Begriffen wie „arrondiert“ oder „Einheitswert“ nichts anfangen? Sie wollen Ihr Einfamilienhaus verkaufen und wissen nicht so genau, wie Sie die ganzen Besonderheiten fachgerecht beschreiben sollen? Sie suchen eine Immobilie und finden Anzeigen mit Begriffen, die Ihnen nicht geläufig sind? Oder Sie haben Bedarf an einem Gutachten, an einer Wertermittlung oder an einer Immobilienbewertung durch Sachverständige und 
Sachverständigenbüros und möchten gern verstehen, was Ihnen dort präsentiert wird?

Das können wir gut nachvollziehen und deshalb haben wir für Sie all diese Fachbegriffe zusammen getragen und in eine für jedermann verständliche Sprache gebracht.

In unserer Übersicht der Fachbegriffe rund um die Immobilienwelt können Sie ganz leicht alle Worte, die Ihnen schwer im Magen liegen, verständlich erklärt auffinden. Wir bemühen uns, unsere Liste ständig zu aktualisieren und zu erweitern, damit Sie jederzeit einen Zugriff auf die für Sie wichtigen Fachworte aus der Welt der Sachverständigen und Makler und ihren Sachgebieten erhalten können.

Hier finden Sie allgemeinverständliche Definitionen für all die fachspezifischen Begriffe, die nun einmal beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie unweigerlich fallen werden. Und Immobilien sind nicht nur das zum Verkauf stehende 3-Generationen-Haus sondern alles an unbewegtem Grund und was darauf steht, sei es nun das Geschäftsobjekt wie zum Beispiel die Arztpraxis oder der Kiosk nebenan, das Wochenendhäuschen am See oder die Weidefläche mit Waldstück oder auch der Fischteich, den Onkel Manfred an seine drei Neffen vererbte und den es nun zu bewerten gilt.

Parkett

Bei Parkett handelt es sich um einen hochwertigen Fußboden aus Holz, für dessen Herstellung Parkettriemen, Parkettstäben, Fertigparkettelementen oder Mosaikparkettlamellen verwendet werden. Parkettstäbe sind ringsum genutete Parketthölzer. Parkettriemen sind an den entgegengesetzten Kantenflächen mit Nut und Feder ausgestattet. Mosaikparkettlamellen und Fertigparkettelemente kommen meist ohne Nut und Feder aus. Parkett, welches aus einem Hartholz wie Eiche hergestellt wurde, hat in technischer Hinsicht eine sehr lange Lebensdauer.

Dachtraufe

Dachtraufe wird der untere Dachabschluss genannt. An der Dachtraufe wird die Dachrinne angebracht. Zu den Funktionen der Traufe zählt es, Regenwasser abzuleiten. Dieses kann dann nicht ins Mauerwerk eindringen. Die Länge der Dachtraufe bestimmt die Dachseitenbreite, welche auch mit dem Begriff „Dachfuß“ bezeichnet wird.

Dachrinnenreinigung

An vielen Gebäuden sorgt der herbstliche Laubfall für die Verstopfung der Dachrinne. Regelmäßige Kontrollen durch den Gebäudeeigentümer sind angesagt, damit außen am Gebäude kein Regenwasser oder Schmelzwasser herunterlaufen und Feuchtigkeitsschäden hervorrufen kann.

Die Dachrinnenreinigung zählt im Sinne der Betriebskostenverordnung bei einem Mietverhältnis zu den so genannten „sonstigen Betriebskosten“, welche auf den Mieter umgelegt werden können. Allerdings muss der Mietvertrag diese Kosten ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten in den Kostenarten ausweisen und die Kosten der Dachrinnenreinigung müssen regelmäßig anfallen. Laut Bundesgerichtshof ist eine einmalige Dachrinnenreinigung aufgrund von Verstopfung nicht als umlagefähig anzusehen (Az. VIII ZR 167/03, Urteil vom 7.4.2004).

Schadensersatzansprüche wurden einigen Mietern von Gerichten zugesprochen, wenn durch die verstopfte Dachrinne bzw. ein verstopftes Fallrohr Feuchtigkeitsschäden am Mobiliar entstanden. Allerdings beziehen sich diese Urteile meist auf Fälle, in denen der Vermieter damit rechnen musste, dass es zu einem Schaden kommen musste. Entweder war durch Bäume in unmittelbarer Nähe des Hauses oder durch das allgemein anfallende Herbstlaub mit einer Verstopfung zu rechnen. (AG Dortmund, Urteil v. 23.12.2008, 425 C 5300/07; LG Berlin, Urteil v. 16.03.2004, 63 S 358/03).

Der Vermieter muss grundsätzlich keine Vorkehrungen treffen, wenn es sich um fernliegende Gefahren handelt. Bekannte Gefahrenquellen, die eine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit des Mietgebäudes nach sich ziehen können, muss der Vermieter allerdings mit geeigneten Absicherungsmaßnahmen ausschließen.

Dachrinnenheizung

Im Winter dient eine Dachrinnenheizung dazu, die Ansammlung von Schnee und die Bildung von Eis in einer Dachrinne zu verhindern. Sowohl das Zufrieren der Fallrohre als auch Gefährdung von Passanten durch herabfallende Eiszapfen sind im Winter durchaus ernst zu nehmende Gefahren.

Verschiedene Konzepte existieren, um eine Dachrinnenheizung zu realisieren. In die Dachrinne können Heizstäbe, Heizkabel oder Heizschlangen integriert werden, die dann manuell oder per Thermostat geregelt werden können.

Als technische Norm muss bei der Konstruktion und Installation von Dachrinnen die DIN EN 612 berücksichtigt werden. In dieser Norm ist festgelegt, dass ein Höhenunterschied von 8 bis 20 mm zwischen dem hinteren Dachrinnenrand und dem tiefer liegenden vorderen Rand bestehen muss. So wird bei einer Fallrohrverstopfung verhindert, dass Wasser in die Dach- oder Wandkonstruktion eindringen und dort Feuchtigkeitsschäden verursachen kann.

Dachsanierung

Dächer werden im Laufe der Zeit von einer Patina und einem Bewuchs aus Algen, Flechten und Moos überzogen. Häufig befürchten Hauseigentümer, dass diese Tatsache nicht nur ästhetische Verschlechterungen, sondern auch qualitative nach sich ziehen und damit der Zeitpunkt für eine Neueindeckung vorverlegt wird.

Grundsätzlich versteht man unter einer Dachsanierung entweder die Dachneueindeckung, die sinnvollerweise die zeitgemäße Wärmedämmung beinhaltet, oder die Hochdruckreinigung mit einer anschließenden Versiegelung und Beschichtung. Von Dacharbeiten im Allgemeinen sollte ein Heimwerker auf jeden Fall Abstand nehmen, da ohne entsprechende Fachkenntnisse erhöhte Unfallgefahr besteht.

Eine Reinigung und Beschichtung als Dachsanierung soll dem Dach eine längere Haltbarkeit bescheren, so dass die kostenintensivere Neueindeckung möglichst lange hinausgezögert werden kann. Vor der Beauftragung einer solchen Dachsanierung sollte der Hauseigentümer sich allerdings genau informieren.

So warnt die Hamburger Verbraucherzentrale sogar vor diesem Sanierungsverfahren, da es nicht den gewünschten Effekt bringe und nur als reine „Kosmetik“ fürs Dach verstanden werden könne. Patina, Flechten und Moos beeinträchtigen weder die Dichtigkeit noch die Qualität des Daches. Besonders ältere Dächer würden unter einer Hochdruckreinigung eher Schaden nehmen können, da gelöster Schmutz sich in Falze und Dachpfannenritzen hineindrücken würde und so später das Dach undicht werden könne. Da bei der Reinigung ausschließlich die äußerlich zugänglichen Dachteile der überlappenden Pfannen erreicht werden können, löse sich die Beschichtung mit der Zeit wieder ab, so dass hier nur eine geringe Lebensdauer angesetzt werden könne.

Vor allem vor den Geschäftspraktiken mancher Beschichtungs-Dachsanierer müsse gewarnt werden. In diesem Gewerbe existieren viele herumreisende Betriebe, deren Dienste an der Haustür geordert werden können und die im Reklamationsfall meist nicht mehr erreichbar sind. Selbst aufwändige Internetseiten sind schnell nicht mehr aufrufbar. Da diese Unternehmen teilweise in der Gesellschaftsform der englischen Ltd. Mit nur 1 englischen Pfund Haftungskapital geführt werden, ist die Gewährleistung nicht gesichert. In jedem Fall sollten immer mehrere Angebote verglichen und genau geprüft werden.

Nachhaltigkeit

1987 wurde durch die Brundtland-Kommission für Umwelt und Entwicklung der Begriff der Nachhaltigkeit geprägt. Nachhaltigkeit wurde bei politischen Programmen und Entscheidungen in Sachen Umweltschutz zu einer wesentlichen Beurteilungsgrundlage. Dieses Zitat aus dem Kommissionsbericht bildet den Grundgedanken:  „Nachhaltige Entwicklung ist Entwicklung, die die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne zu riskieren, dass künftige Generationen ihre eigenen Bedürfnisse nicht befriedigen können“.

Bei allen Maßnahmen, die ökologisch unbedenklich, sozial gerecht und ökonomisch effizient sein sollten, spricht man von einem Nachhaltigkeitsdreieck, welches in allen Bereichen Anwendung finden sollte, um den Umweltschutz zu unterstützen.

Kapitalertragsteuer

Eine besondere Art der Einkommensteuererhebung ist die Kapitalertragsteuer. Vom Schuldner (Sparkasse, Fondsgesellschaft, Bank etc.) wird die Kapitalertragsteuer direkt ans Finanzamt abgeführt. Die Höhe der Kapitalertragsteuer schwankte bis 2008 zwischen 20 und 35 %.

Bei GmbH-Anteilen, Genussscheinen, Dividendenpapieren, Genossenschaftsanteilen und Aktiendividenden wurden 20 % erhoben. 25 % wurden bei Gewinnobligationen, Zinsen auf Sparanteile, Wandelanleihen, stillen Beteiligungen und Lebensversicherungen mit kurzer Laufzeit fällig.

Mit 30% wurden Schuldverschreibungen aus öffentlicher Hand und von Banken, Pfandbriefe, Festgeldanlagen, Sparverträge, Sparbücher und ähnliches versteuert. Bei Tafelgeschäften, deren Einlösung per Zinsschein am Bankschalter erfolgte, wurden 35 % erhoben.

Seit dem 01.01.2009 wurde eine einheitliche Besteuerungsgrundlage für die Kapitalsteuer von 25 % eingeführt, die bis auf zwei unwesentliche Ausnahmen alles abdeckt. Die Kapitalertragssteuer ist seither eine Abgeltungssteuer mit Abgeltungswirkung.

Gegebenenfalls lässt sich ein Steuerabzug direkt an der Quelle umgehen, indem der Anleger bzw. Sparer einen Freistellungsauftrag beim depot- bzw. kontoführenden Institut vorlegt. Seit dem 01.01.2009 liegt der Freistellungsbetrag für Alleinstehende bei exakt 801 Euro. Für Eheleute, die bei der Einkommensteuer gemeinschaftlich veranlagt werden, liegt der Freibetrag bei 1.602 Euro.

Kapitalnachweis

Von Verkäufern und Maklern werden bei einem Immobiliengeschäft häufig Kapitalnachweise vom Kaufinteressenten gefordert, bevor ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wird.

Als Alternative dient eine Finanzierungsbestätigung des Kreditinstituts, welche ein speziell für diesen Zweck ausgestelltes Dokument darstellt. Als Kapitalnachweis hingegen kann auch ein Kontoauszug, auf dem ein entsprechender Kontostand vermerkt ist, dienen. Die beiden Begriffe werden daher häufig synonym verwendet. Für den Verkäufer stellt ein Kapitalnachweis immer eine entscheidende Absicherung dar.

Im Zusammenhang mit den Geldwäschegesetzen ergeben sich mit dem Kapitalnachweis für Makler gewisse Pflichten. Der Makler ist verpflichtet eine Verdachtsmeldung an die zuständige Staatsanwaltschaft abgeben, wenn

  • eine Bank in einem „Steuerparadies“ den Kapitalnachweis erstellt hat
  • trotz konkreter Nachfrage eine Bereitstellung von Kapitalnachweis oder Finanzierungszusage für den Immobilienerwerb beharrlich verweigert wird

Die Geschäftsanbahnung darf in den ersten 48 Stunden nach Abgabe einer Verdachtsmeldung nicht fortgesetzt werden. Mit dem Auftrag darf der Makler allerdings fortfahren, wenn sich die Staatsanwaltschaft innerhalb dieses Zeitraumes nicht gemeldet hat. Nach dem Geldwäschegesetz ergeben sich für Makler weitere Pflichten zur Identifizierung eines Kunden und zur Dokumentation des Ablaufes des Geschäfts.

Kapitell

Der Begriff Kapitell, der aus dem lateinischen Wort capitellum für Köpfchen entstanden ist, bezeichnet den eigenständigen, oberen Abschluss von Säulen, Pfeilern und Pilastern. Das Kapitell ist häufig üppig mit Ornamenten verziert worden. So lassen sich Hinweise auf eine zeitliche Einordnung von Bauwerken finden.

Qualifizierter Alleinauftrag

In der Praxis sieht der „normale“ Alleinauftrag für einen Makler nicht viel anders aus als der einfache Maklervertrag. Dass eine Einschaltung eines anderen Maklers durch den Auftraggeber innerhalb der Vertragslaufzeit untersagt ist, ist der wesentliche Unterschied. Allerdings ist der Makler auch bei erhöhtem Kostenaufwand verpflichtet alle Tätigkeiten zu entfalten, die für die Erfüllung des Vertrages notwendig sind.

Der Auftraggeber bleibt allerdings berechtigt, mit Interessenten, die er selbst gefunden hat, einen Hauptvertrag abzuschließen. Er darf also durchaus seine Immobilie in verschiedenen Medien anbieten und selbst nach Interessenten suchen. Daher finden sich für eine Immobilie häufig neben der Anzeige des Maklers auch Annoncen des Auftraggebers. Dieses Problem versuchen Makler mit Hilfe der Allgemeinen Geschäftsbedingungen abzuwenden. Damit soll der Verkäufer dazu verpflichtet werden, den Makler grundsätzlich bei jeder Verhandlung hinzuzuziehen bzw. jeden Interessenten an den Makler zu verweisen. Bei der so genannten Verweisungsklausel soll der Makler in die Vermittlung bzw. Nachweisleistung der persönlichen Daten des Interessenten für den Verkäufer einbezogen werden. Bei der Hinzuziehungsklausel hingegen haben die Verhandlungen zwischen dem Verkäufer und dem Interessenten in der Regel bereits begonnen, so dass der Makler vermittelnd eingreifen kann. Diese Verweisungs- bzw. Hinzuziehungsklauseln wurden vom Bundesgerichtshof allerdings als unwirksam erklärt. Die Bestimmungen weichen vom Kerngehalt des Maklerrechts gemäß § 307 BGB ab und entfalten zum Nachteil des Kunden eine Aberkennung der Abschlussfreiheit.

Der Makler hat nur eine Möglichkeit, den Auftraggeber fest an sich zu binden – den „Qualifizierten Alleinauftrag“. Wegen der vorab erläuterten Voraussetzungen kann dieser einzig als Individualvereinbarung geschlossen werden. Der Verkäufer kann durch diesen Vertrag sowohl zur Hinzuziehung als auch zur Verweisung verpflichtet werden. Zudem kann eine Untersagung von Eigengeschäften ohne Mitwirkung oder Einwilligung des Maklers untersagt werden (vgl. OLG Zweibrücken RDM-Rspr. A 101 Bl.5).

Der Kunde wird durch die genannten Bestimmungen in der geschilderten Weise verpflichtet. Sollte eine Vertragspartei die aus dem Vertrag erwachsenden Pflichten verletzen, so steht dem anderen Vertragspartner ein Schadensersatzanspruch zu. Dieser Anspruch ersetzt dem Makler allerdings nur die entstandenen Aufwendungen und erreicht in keinem Fall die Provisionshöhe. Für den Makler als Unternehmer gestaltet sich der Abschluss einer Individualvereinbarung gemäß § 14 BGB allerdings schwierig. Privatkunden sowie Unternehmer, die eine Immobilie zum privaten Gebrauch sucht, sind im Sinne des § 13 BGB als Verbraucher einzustufen. Gemäß § 310 Abs.3 BGB stellt der Maklervertrag daher einen Verbrauchervertrag dar.

Auf vorformulierte Bestimmungen finden die Kontrollbestimmungen aus den §§ 307 bis 309 BGB auch dann Anwendung, wenn eine einmalige Verwendung vorliegt und der Verbraucher aufgrund der Vorformulierung keinen Einfluss auf den Inhalt nehmen konnte. Daher ergibt sich dasselbe Problem wie bei umgestalteten AGB-Klauseln, die eine Individualvereinbarung nach sich ziehen.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Formel „Aushandeln ist mehr als Verhandeln“, mit einer einfachen Kundenzustimmung nicht erfüllt wird. Eine überzeugende Begründung muss dem objektiven Beobachter geliefert werden, um klar zu machen, warum ein Kunde eine unwirksame Bestimmung akzeptieren sollte.

Anhaltspunkte liefern hierfür Vorteile, die der Makler als der verwendende Part dem Kunden zugestanden hat. Diese Vorteile fallen aber häufig zu gering aus, um vor der Rechtssprechung Anerkennung zu finden.  Verpflichtet eine AGB-Klausel beispielsweise den Verkäufer zur Provisionszahlung in Fällen, in denen ein Kunde von seiner Kaufabsicht zurücktritt, so verletzt dies das Erfolgsprinzip und das Prinzip der Abschlussfreiheit. Entsprechend ist diese Klausel unwirksam. Würde die Klausel dahingehend abgeändert, dass der Makler einen Mehrwertsteuerverzicht erklärt, so wäre nach Meinung des BGH ebenfalls keine Individualvereinbarung entstanden.

Die Entscheidung einem Makler einen „Qualifizierten Alleinauftrag“ zu erteilen, wird ein Auftraggeber am ehesten fällen, wenn er vorab mit Schwierigkeiten bei der Veräußerung rechnet und zu der Einsicht gelangt, dass ein Eigenverkauf nicht zu bewerkstelligen wäre. Entsprechend wird die Verantwortung für die Verhandlungen gerne einem Makler überlassen. Natürlich sollten die Voraussetzungen in einem schriftlichen Vertrag detailliert festgehalten werden. Bei einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr handelt es sich um einen Maklervertrag mit dem „Vertrauensmakler“.

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