Fachbegriffe für Immobilien

Immobilienwörterbuch

Willkommen

Fachchinesisch liegt Ihnen nicht? Willkommen im Immobilienwörterbuch!

Sie haben eine Immobilie geerbt und können mit Begriffen wie „arrondiert“ oder „Einheitswert“ nichts anfangen? Sie wollen Ihr Einfamilienhaus verkaufen und wissen nicht so genau, wie Sie die ganzen Besonderheiten fachgerecht beschreiben sollen? Sie suchen eine Immobilie und finden Anzeigen mit Begriffen, die Ihnen nicht geläufig sind? Oder Sie haben Bedarf an einem Gutachten, an einer Wertermittlung oder an einer Immobilienbewertung durch Sachverständige und 
Sachverständigenbüros und möchten gern verstehen, was Ihnen dort präsentiert wird?

Das können wir gut nachvollziehen und deshalb haben wir für Sie all diese Fachbegriffe zusammen getragen und in eine für jedermann verständliche Sprache gebracht.

In unserer Übersicht der Fachbegriffe rund um die Immobilienwelt können Sie ganz leicht alle Worte, die Ihnen schwer im Magen liegen, verständlich erklärt auffinden. Wir bemühen uns, unsere Liste ständig zu aktualisieren und zu erweitern, damit Sie jederzeit einen Zugriff auf die für Sie wichtigen Fachworte aus der Welt der Sachverständigen und Makler und ihren Sachgebieten erhalten können.

Hier finden Sie allgemeinverständliche Definitionen für all die fachspezifischen Begriffe, die nun einmal beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie unweigerlich fallen werden. Und Immobilien sind nicht nur das zum Verkauf stehende 3-Generationen-Haus sondern alles an unbewegtem Grund und was darauf steht, sei es nun das Geschäftsobjekt wie zum Beispiel die Arztpraxis oder der Kiosk nebenan, das Wochenendhäuschen am See oder die Weidefläche mit Waldstück oder auch der Fischteich, den Onkel Manfred an seine drei Neffen vererbte und den es nun zu bewerten gilt.

Kapitalanlagegesellschaften

Investmentgesellschaften, die Kapital von Anlegern in Grundstücken, Immobilien, Wertpapieren oder Beteiligungen anlegen, werden als Kapitalanlagegesellschaften geführt. Kapitalanlagegesellschaften haben als Geschäftsziel, die höchstmögliche Wertentwicklung des verwalteten Sondervermögens zu erreichen, so dass der Ertrag maximiert wird.

In Form von Ausgabenaufschlägen, Verwaltungskosten und Transaktionsgebühren partizipieren diese Unternehmen am Umsatz. Auch jene Unternehmen, die mit offenen Immobilienfonds hantieren, gehören zu den Kapitalanlagegesellschaften. Das Investmentgesetz, welches am 01.01.2004 das KAGG (Kapitalanlagegesetz) ersetzte enthielt die entsprechenden Regelungen. Am 22.07.2013 wurde das Investmentgesetz wiederum durch das KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch) abgelöst.

Verschiedenste Fondstypen können durch Kapitalanlagegesellschaften verwaltet werden. Aktienfonds, gemischte Fonds mit Sondervermögen aus Aktien und Rentenpapieren und Rentenfonds zählen zu den Wertpapierfonds. Auf eine Mischung aus Immobilien und Aktien konzentrieren sich meist AS-Fonds, wobei AS für Altersvorsorge Sondervermögen steht. Dachfonds bestehen aus Anteilen verschiedener Investmentfonds. Fonds können auch “Garantien” beinhalten. So wird eine Mindestrendite oder die Rückzahlung des investierten Kapitals am Tage der Auflegung des Fonds abgesichert.

Auf kurzfristige Geldmarktanlagen wie Sparanlagen, festverzinsliche Wertpapiere und Festgeld konzentrieren sich Geldmarktfonds. Hedgefonds, die sich mit dem Terminmarkt beschäftigen, sind hingegen mit hohen Risiken behaftet. Indexfonds arbeiten mit einer Kombination aus Wertpapieren eines bestimmten Indexes. Laufzeitfonds sind auf einen bestimmten Endtermin für die Fondsfälligkeit ausgelegt. Ebenfalls zu den Investmentfonds werden die offenen Immobilienfonds gezählt.

Kapitalanlagegesetzbuch

Mit Wirkung vom 22.07.2013 trat das Kapitalanlagegesetzbuch, kurz KAGB, in Kraft. In diesem Gesetzbuch sind viele Regelungen zu Fondsgeschäften, zu Verwaltungsgesellschaften und zu Investmentvermögen enthalten. Gegen unerlaubte Investmentgeschäfte kann als Aufsichtsbehörde die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, auf verschiedene Arten einschreiten. Entsprechend § 20 KAGB müssen Kapitalverwaltungsgesellschaften für den Geschäftsbetrieb eine Erlaubnis erwerben. Eine der nachgewiesenen Pflichten ist ein dauerhaftes Risikocontrolling. Über unterschiedliche Abläufe wie die markttechnischen Tätigkeiten und die Investmentinstrumente, die eine Kapitalanlagegesellschaft verwendet, muss die Aufsichtsbehörde regelmäßig informiert werden.

Regelungen über Immobilien-Sondervermögen beispielsweise zur Art der Immobilien, in die eine Investition erlaubt ist, sowie die Belastung von Grundstücken im Rahmen des Erbbaurechts sind in einem Unterabschnitt des KAGB in §§ 230 ff festgelegt.

Fensteröffnung

Die ausgesparten Öffnungen, die der Aufnahme von Fenstern in die Außenwand dienen, werden als Fensteröffnungen bezeichnet. Aus statischen, schallschutz- und wärmeschutztechnischen Erwägungen sowie aus ästhetischen Aspekten heraus, wirkt sich die Wahl der Anzahl, der Größe und der Verteilung der Fensteröffnungen aus. Ein Fenstersturz wird daher ab einer bestimmten Fenstergröße zwingend erforderlich. Ebenso muss eine Fensteröffnung gemäß den Vorgaben der Fensterabdichtung zwischen Fensterrahmen und –öffnung eine Abdichtung erhalten.

Nutzwertanalyse

Ein zu entwickelndes bebautes oder unbebautes Grundstück, welches sich an einem günstigen Standort für das Projekt befindet, stellt den Ausgangspunkt einer Nutzwertanalyse dar. Entsprechend gibt es zu diesem Zeitpunkt noch keine Vorstellung über die bevorstehende, neue Nutzung. Vorab ist es notwendig, möglichst viele Eignungen für die Nutzung des vorhandenen Standortes zu überprüfen und diese vergleichend darzustellen. Bei der Nutzwertanalyse werden viele Kriterien für unterschiedliche Nutzungsvorstellungen überprüft. Durch die Verwendung eines Punktesystems werden die unterschiedlichen Nutzungsideen in eine skalierte Reihenfolge gebracht. Das System der Punktevergabe hat zum Ziel, die Entscheidungsfindung einzugrenzen, um eine zielgerechte Entwicklung auf den Weg zu bringen. Wirtschaftlichkeit, Marktsituation, Umfeld, Verkehrsanbindung, Standort und Nutzbarkeit der vorhandenen Bausubstanz stellen wichtige Bewertungskriterien dar.

Nutzungsvertrag / Nutzungsrecht

Die Begriffe Nutzungsrecht und Nutzungsvertrag entstammen der Rechtsbarkeit der ehemaligen DDR. Zustande gekommen sind solche Nutzungsrechte bzw. –verträge bei der Verleihung, Einräumung bzw. Zuweisung von Mitbenutzungsrechten oder durch Verträge über die Bodenflächennutzung zu Erholungszwecken.

Geregelt werden Nutzungsverträge und Nutzungsrechte im ZGB (Zivilgesetzbuch) der ehemaligen DDR. Nutzungsverträge, die eine Geldzahlung sowie die Übernahme öffentlicher Lasten beinhalten und ein von einer öffentlichen oder staatlichen Stelle zur Verfügung gestelltes Grundstück oder Gebäude betreffen, blieben nach der Wiedervereinigung unverändert wirksam.

Entsprechen Art. 232 § 4 Abs.1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) gelten für Grundstücke, die Erholungszwecken zugeführt werden, weiterhin die Vorschriften, die für Nutzungsverträge im Zivilgesetzbuch der DDR definiert wurden. Per Rechtsverordnung können jedoch überarbeitete Regelungen zur angemessenen Erhöhung der Nutzungsentgelte erhoben werden. Im Erhöhungsfall ergeben sich in der Regel entsprechende Sonderkündigungsrechte.

Mit der Nutzungsentgeltverordnung aus dem Jahre 1993 wurde eine solche Regelung getroffen, die 2002 neu gefasst wurde. Vor dem 03.10.1990 getroffene Vereinbarungen für Entgelte wurden durch diese Verordnung ersetzt. Später getroffene Vereinbarungen bleiben allerdings davon unberührt.

Für Entgelte, die die Nutzung von Bodenflächen aufgrund von Verträgen gemäß § 312 ZGB der DDR regeln, gilt diese Verordnung. Nicht jedoch für Verträge, die vor dem 03.10.1990 unentgeltliche Nutzungsverhältnisse gemäß § 312 ZGB abgeschlossen wurden, für Entgelte gemäß Bundeskleingartengesetz oder Überlassungsverträge. Die Nutzungsentgelte für Vereinbarungen, die in der Verordnung geregelt sind, dürfen schrittweise an die ortsüblichen Entgelte durch Anhebung angepasst werden.

In § 20a Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz findet sich eine weitere wichtige Regelung wieder. Vom Nutzer können Eigentümer eines kleingärtnerisch genutzten Grundstücks, welches sich außerhalb eines Erholungsgebiets, eines Freizeitgebiets oder einer Kleingartenanlage befindet, die Erstattung der für das Grundstück oder den jeweiligen genutzten Grundstücksteil nach Ablauf des 30.06.2001 anfallenden, wiederkehrenden, regelmäßigen, öffentlichen Lasten verlangen. Einfach ausgedrückt – die Grundsteuer kann als Erstattung gefordert werden.

Raseneisenstein

An verschiedenen Fundorten kommen verfestigte Mischungen aus Tonerde, Sand und Eisenoxid in unterschiedlicher Konzentration vor, die als Raseneisenstein bezeichnet werden. Häufig wird dieses Material auch als Rasenerz, Klump, Raseneisenerz, Sumpfeisenstein oder Brauneisenstein bezeichnet.

Ursprünglich erhielt Raseneisenstein seinen Namen, da er vorwiegend auf Wiesenflächen und Grasland unter den Grassoden gefunden wurde. Insbesondere breite Flussauen und sumpfige Niederungen in der letzten Eiszeit trugen zur Entstehung von Raseneisenstein bei.

Wenn eisenhaltiges Grundwasser durch mittelkörnigen bis feinen Sand strömt und in Nähe der Oberfläche Sauerstoff darauf trifft, so fällt Eisen aus und kristallisiert nach längerer Zeit zu Brauneisenstein.

Raseneisenstein zeigt sich meist in der Farbe braun. Ein hoher Mangananteil jedoch sorgt für eine schwarze Färbung. Verwitterter Raseneisenstein verfärbt sich gelblich bis rostbraun.  Von der Konzentration der verschiedenen Bestandteile ist die Härte des Raseneisensteins abhängig.

Schon früh wurde Raseneisenstein zur Gewinnung von Eisen für die Schmiede genutzt. Auch als Baumaterial kamen festere Formen zum Einsatz, da Raseneisenstein leichter zu bearbeiten war als Granit- und Feldsteine.

Geringhaltiger Raseneisenstein ist besonders witterungsempfindlich. Eisenreicher Raseneisenstein hingegen ist aufgrund vorhandener Poren wärmedämmend und von harter Konsistenz. In Mitteleuropa wurde das Material häufig für die Errichtung von Kirchen, Wohngebäuden und Stadtmauern verwendet.

Größere Vorkommen von Raseneisenstein sind, in Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein zu finden. Die Stadtmauer von Ludwigslust und Dahme sowie der Kirchturm in Winsen an der Aller sind Bauwerke aus diesem Material. Bauwerke aus Raseneisenstein stehen häufig unter Denkmalschutz.

Häufig kommt es bei Raseneisensteinen zu Schäden durch die Umweltverschmutzung. Insbesondere Schwefeldioxid aus der Luft stellt eine Belastung dar. Raseneisenstein bildet Schuppen an den äußeren Schichten aus, welche abbröckeln, und wird spröde. Allerdings gibt es chemische Verfahren, um Raseneisenstein zu verfestigen.

Kannelüren

Kannelüren stellen senkrechte Rillen an antiken Säulenschäften dar. Sie dienen dem optischen Schmuck und vermitteln einen imposanten Eindruck. Die Säulen wirken so höher und schlanker. Mit Stegen werden korinthische und ionische Kannelüren verbunden. Dorische Säulen hingegen reihen sich in einer Hohlrille aneinander.

Dorische Säulen werden in der Säulenordnung auf 16 bis 20 Kannelüren reglementiert. Allerdings haben nicht alle Säulen Kannelüren. Die dorischen Säulen der römischen und toskanischen Abwandlung verfügen in ihrer Gesamtheit über einen glatten Schaft. Diese Art der Säulen war sehr beliebt in der Renaissance.

Kappungsverordnung / Kappungsgrenzenverordnung

Gesetzlich wird die so genannte Kappungsgrenze bundesweit einheitlich geregelt. Mieten dürfen gemäß § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % erhöht werden. Kappungsgrenzen beziehen sich auf Mieterhöhungen, die der Anpassung an ortsübliche Vergleichsmieten dienen, jedoch nicht auf Mieterhöhungen wegen Betriebskostenerhöhungen oder Modernisierungen.

Mit der Mietrechtsreform von 2013 wurden die Landesregierungen ermächtigt, per Rechtsverordnung Gebiete mit besonderer Wohnraumknappheit auszuweisen. Diese Verordnungen werden dann als Kappungsgrenzenverordnung bezeichnet. In Gebieten, in denen die Kappungsverordnung gilt, kann die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt werden. In diesen Gebieten können die Landesregierungen gemäß § 558 Abs. 3 BGB für eine maximale Dauer von 5 Jahren die niedrigere Kappungsgrenze festsetzen.

Die Kappungsgrenze darf nicht mit der Mietpreisbremse verwechselt werden. Die Mietpreisbremse wird zwar auch per Rechtsverordnung für Gebiete mit Wohnraumknappheit bestimmt, greift aber im Gegensatz zur Kappungsgrenze nicht bei bestehenden Mietverhältnissen, sondern nur bei Neuvermietungen von Wohnraum oder bei Mieterwechsel.

Kapitalanlage Immobilie

Immer beliebter unter dem Aspekt der Altersvorsorge wird als Kapitalanlage der Kauf einer Immobilie. Geringe Zinsen für Baufinanzierungen oder Immobilienkredite, geringe Sparzinsen, Unsicherheiten am Aktienmarkt und massenhaft Insolvenzen von Anlagemodellen wie Schiffsfonds können Gründe für diese Entscheidung sein.

Der Kauf einer eigengenutzten Immobilie ist ein mögliches Modell. Nach Wunsch kann ein Umzug in eine kleinere Wohnung oder der Verkauf der Immobilie im Alter in Erwägung gezogen werden. Grundsätzlich liegen die Vorteile in der Unabhängigkeit und in der Mieteinsparung. Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung wie ein Zinshaus ist ebenfalls eine Möglichkeit. Dabei werden die Mieteingänge teilweise für die Finanzierung der Immobilie eingesetzt. Oft ist das Ziel vor dem Erreichen des Rentenalters die Schuldenfreiheit der Immobilie zu erreichen und damit Eigennutzung, Verkauf oder gesicherte Einnahmen für die Altersvorsorge zu erzielen.

Problematisch kann es durch hohe Instandhaltungskosten und Modernisierungskosten werden. In bestimmten Zeitabständen ist allerdings der Austausch von Bädern, Küchen, Heizungsanlagen und Dach unabdingbar. Zudem ist eine zeitgemäße Wärmedämmung nicht nur notwendig, sondern Standard. Mietausfälle, die eventuell durch Mietnomaden oder Leerstand entstehen, können ebenfalls zu einem Problem werden. Innerhalb gewisser Grenzen kann durch Mietausfallversicherungen und Bonitätsprüfungen entgegengewirkt werden. Zwischen 15 bis 20 % des Kaufpreises können meist nicht durch Darlehn finanziert werden und aufgrund unterschiedlicher Vertragsbedingungen können sich auch hohe Erwerbsnebenkosten ergeben. Ebenfalls zu einem Problemfall kann die Erwerbsunfähigkeit oder Erkrankung des Eigentümers darstellen. Entsprechende Versicherungen können den Ausfall von Teilen der Finanzierung abdecken.

Weitere Konzepte im Bereich der Geldanlage zur Altersvorsorge stellen geschlossene und offene Immobilienfonds, Wohn-Riester und Rückwärtshypothek dar. Als Anleger sollte man sich über das jeweilige Modell genauestens informieren und möglichst eine unabhängige Beratung wahrnehmen. Schließlich sind auch, steuerliche Fragen zu beachten.

Karyatiden

Im antiken Griechenland wurden Karyatiden ursprünglich als architektonisches Gestaltungselement eingesetzt. Bei den Karyatiden handelt es sich um stilisierte Frauenfiguren, welche wie Säulen als tragende Elemente für Ziergiebel, Dächer und Fassadenelemente dienen. An antiken Gebäuden wie der Akropolis sind, Karyatiden heute noch zu finden.

“Frau aus Karyai” bedeutet übersetzt Karyatide. In Bezugnahme auf den Kopfschmuck werden Karyatiden allerdings häufig auch als “Korbträgerin” oder Kanephore bezeichnet. Für die Karyatiden ist es charakteristisch, dass die architektonische Last frei auf dem Kopf getragen wird. Darin liegt auch der Unterschied zu den männlichen Pendants der Atlanten, welche ihre Last mit den Händen stützen.

Schlanke, in lange Gewänder gekleidete Frauen, die in aufrechter Körperhaltung und mit meist geschlossenen Füßen dastehen, gelten als Karyatiden. Derartige Figuren, gibt es auch als freistehende Statuen, werden kann aber als Koren bezeichnet.

In der europäischen Architektur finden sich Karyatiden insbesondere in der Zeit des Barocks sowie im Klassizismus. Beispiele sind zu sehen, an der Fassade des Potsdamer Schlosses Sanssouci und auf dem Dach des Hotel Atlantic in Hamburg, bei dem das Dach eine von zwei Karyatiden gestützte Weltkugel darstellt.

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