Fachbegriffe für Immobilien

Immobilienwörterbuch

Willkommen

Fachchinesisch liegt Ihnen nicht? Willkommen im Immobilienwörterbuch!

Sie haben eine Immobilie geerbt und können mit Begriffen wie „arrondiert“ oder „Einheitswert“ nichts anfangen? Sie wollen Ihr Einfamilienhaus verkaufen und wissen nicht so genau, wie Sie die ganzen Besonderheiten fachgerecht beschreiben sollen? Sie suchen eine Immobilie und finden Anzeigen mit Begriffen, die Ihnen nicht geläufig sind? Oder Sie haben Bedarf an einem Gutachten, an einer Wertermittlung oder an einer Immobilienbewertung durch Sachverständige und 
Sachverständigenbüros und möchten gern verstehen, was Ihnen dort präsentiert wird?

Das können wir gut nachvollziehen und deshalb haben wir für Sie all diese Fachbegriffe zusammen getragen und in eine für jedermann verständliche Sprache gebracht.

In unserer Übersicht der Fachbegriffe rund um die Immobilienwelt können Sie ganz leicht alle Worte, die Ihnen schwer im Magen liegen, verständlich erklärt auffinden. Wir bemühen uns, unsere Liste ständig zu aktualisieren und zu erweitern, damit Sie jederzeit einen Zugriff auf die für Sie wichtigen Fachworte aus der Welt der Sachverständigen und Makler und ihren Sachgebieten erhalten können.

Hier finden Sie allgemeinverständliche Definitionen für all die fachspezifischen Begriffe, die nun einmal beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie unweigerlich fallen werden. Und Immobilien sind nicht nur das zum Verkauf stehende 3-Generationen-Haus sondern alles an unbewegtem Grund und was darauf steht, sei es nun das Geschäftsobjekt wie zum Beispiel die Arztpraxis oder der Kiosk nebenan, das Wochenendhäuschen am See oder die Weidefläche mit Waldstück oder auch der Fischteich, den Onkel Manfred an seine drei Neffen vererbte und den es nun zu bewerten gilt.

Kannelüren

Kannelüren stellen senkrechte Rillen an antiken Säulenschäften dar. Sie dienen dem optischen Schmuck und vermitteln einen imposanten Eindruck. Die Säulen wirken so höher und schlanker. Mit Stegen werden korinthische und ionische Kannelüren verbunden. Dorische Säulen hingegen reihen sich in einer Hohlrille aneinander.

Dorische Säulen werden in der Säulenordnung auf 16 bis 20 Kannelüren reglementiert. Allerdings haben nicht alle Säulen Kannelüren. Die dorischen Säulen der römischen und toskanischen Abwandlung verfügen in ihrer Gesamtheit über einen glatten Schaft. Diese Art der Säulen war sehr beliebt in der Renaissance.

Kappungsverordnung / Kappungsgrenzenverordnung

Gesetzlich wird die so genannte Kappungsgrenze bundesweit einheitlich geregelt. Mieten dürfen gemäß § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von 3 Jahren maximal um 20 % erhöht werden. Kappungsgrenzen beziehen sich auf Mieterhöhungen, die der Anpassung an ortsübliche Vergleichsmieten dienen, jedoch nicht auf Mieterhöhungen wegen Betriebskostenerhöhungen oder Modernisierungen.

Mit der Mietrechtsreform von 2013 wurden die Landesregierungen ermächtigt, per Rechtsverordnung Gebiete mit besonderer Wohnraumknappheit auszuweisen. Diese Verordnungen werden dann als Kappungsgrenzenverordnung bezeichnet. In Gebieten, in denen die Kappungsverordnung gilt, kann die Kappungsgrenze auf 15 % abgesenkt werden. In diesen Gebieten können die Landesregierungen gemäß § 558 Abs. 3 BGB für eine maximale Dauer von 5 Jahren die niedrigere Kappungsgrenze festsetzen.

Die Kappungsgrenze darf nicht mit der Mietpreisbremse verwechselt werden. Die Mietpreisbremse wird zwar auch per Rechtsverordnung für Gebiete mit Wohnraumknappheit bestimmt, greift aber im Gegensatz zur Kappungsgrenze nicht bei bestehenden Mietverhältnissen, sondern nur bei Neuvermietungen von Wohnraum oder bei Mieterwechsel.

Kapitalanlage Immobilie

Immer beliebter unter dem Aspekt der Altersvorsorge wird als Kapitalanlage der Kauf einer Immobilie. Geringe Zinsen für Baufinanzierungen oder Immobilienkredite, geringe Sparzinsen, Unsicherheiten am Aktienmarkt und massenhaft Insolvenzen von Anlagemodellen wie Schiffsfonds können Gründe für diese Entscheidung sein.

Der Kauf einer eigengenutzten Immobilie ist ein mögliches Modell. Nach Wunsch kann ein Umzug in eine kleinere Wohnung oder der Verkauf der Immobilie im Alter in Erwägung gezogen werden. Grundsätzlich liegen die Vorteile in der Unabhängigkeit und in der Mieteinsparung. Der Kauf einer Immobilie zur Vermietung wie ein Zinshaus ist ebenfalls eine Möglichkeit. Dabei werden die Mieteingänge teilweise für die Finanzierung der Immobilie eingesetzt. Oft ist das Ziel vor dem Erreichen des Rentenalters die Schuldenfreiheit der Immobilie zu erreichen und damit Eigennutzung, Verkauf oder gesicherte Einnahmen für die Altersvorsorge zu erzielen.

Problematisch kann es durch hohe Instandhaltungskosten und Modernisierungskosten werden. In bestimmten Zeitabständen ist allerdings der Austausch von Bädern, Küchen, Heizungsanlagen und Dach unabdingbar. Zudem ist eine zeitgemäße Wärmedämmung nicht nur notwendig, sondern Standard. Mietausfälle, die eventuell durch Mietnomaden oder Leerstand entstehen, können ebenfalls zu einem Problem werden. Innerhalb gewisser Grenzen kann durch Mietausfallversicherungen und Bonitätsprüfungen entgegengewirkt werden. Zwischen 15 bis 20 % des Kaufpreises können meist nicht durch Darlehn finanziert werden und aufgrund unterschiedlicher Vertragsbedingungen können sich auch hohe Erwerbsnebenkosten ergeben. Ebenfalls zu einem Problemfall kann die Erwerbsunfähigkeit oder Erkrankung des Eigentümers darstellen. Entsprechende Versicherungen können den Ausfall von Teilen der Finanzierung abdecken.

Weitere Konzepte im Bereich der Geldanlage zur Altersvorsorge stellen geschlossene und offene Immobilienfonds, Wohn-Riester und Rückwärtshypothek dar. Als Anleger sollte man sich über das jeweilige Modell genauestens informieren und möglichst eine unabhängige Beratung wahrnehmen. Schließlich sind auch, steuerliche Fragen zu beachten.

Karyatiden

Im antiken Griechenland wurden Karyatiden ursprünglich als architektonisches Gestaltungselement eingesetzt. Bei den Karyatiden handelt es sich um stilisierte Frauenfiguren, welche wie Säulen als tragende Elemente für Ziergiebel, Dächer und Fassadenelemente dienen. An antiken Gebäuden wie der Akropolis sind, Karyatiden heute noch zu finden.

“Frau aus Karyai” bedeutet übersetzt Karyatide. In Bezugnahme auf den Kopfschmuck werden Karyatiden allerdings häufig auch als “Korbträgerin” oder Kanephore bezeichnet. Für die Karyatiden ist es charakteristisch, dass die architektonische Last frei auf dem Kopf getragen wird. Darin liegt auch der Unterschied zu den männlichen Pendants der Atlanten, welche ihre Last mit den Händen stützen.

Schlanke, in lange Gewänder gekleidete Frauen, die in aufrechter Körperhaltung und mit meist geschlossenen Füßen dastehen, gelten als Karyatiden. Derartige Figuren, gibt es auch als freistehende Statuen, werden kann aber als Koren bezeichnet.

In der europäischen Architektur finden sich Karyatiden insbesondere in der Zeit des Barocks sowie im Klassizismus. Beispiele sind zu sehen, an der Fassade des Potsdamer Schlosses Sanssouci und auf dem Dach des Hotel Atlantic in Hamburg, bei dem das Dach eine von zwei Karyatiden gestützte Weltkugel darstellt.

Jahresreinertrag und Jahresrohertrag

Der Reinertrag einer Immobilie beziffert sich im Jahr auf die Differenz zwischen den Bewirtschaftungskosten und den gesamten Mieteinnahmen inklusive Umlagen und sonstigen Vergütungen im Rahmen der Vermietung. Kalkulatorische Bestandteile wie Mietausfallwagnis und Abschreibung zählen ebenfalls zu den Bewirtschaftungskosten. Zur Ermittlung der Rentabilität des Gesamtkapitals bildet der berechnete Jahresreinertrag die Grundlage.

Der Jahresreinertrag, der für die Ertragswertermittlung maßgeblich ist, unterliegt sowohl auf der Aufwandseite als auch auf der Ertragsseite einer Nachhaltigkeitsüberprüfung. Insbesondere auf der Aufwandsseite wird vorwiegend auf pauschale Erfahrungssätze zurückgegriffen, da die tatsächlich anfallenden Bewirtschaftungskosten im Wertermittlungsjahr häufig nicht mit den langfristig entstehenden Kosten übereinstimmen. In einem Jahr kann beispielsweise kein Renovierungsaufwand anfallen, während in einem anderen Jahr der Renovierungsaufwand sehr hoch ausfallen kann. Auf der anderen Seite können auch die gezahlten Mieten aufgrund vertraglicher Bindungen sich von den bei einer Wiedervermietung erreichbaren Mieten unterscheiden und unter oder über dem gängigen Mietniveau liegen.

Die Abschreibung, welche sich aus einer angenommenen Restnutzungsdauer ergibt, bildet zusammen mit dem Liegenschaftszins den Vervielfältiger bei der Ertragswertermittlung. Bei dem Abzug der Bewirtschaftungskosten bleibt sie allerdings unberücksichtigt.

Abbrandfaktor

Um den Brandschutzbestimmungen einhalten zu können, ist es notwendig das Abbrandverhalten von Materialien zu beschreiben. Hierzu dient als dimensionslose Kenngröße der Abbrandfaktor. Dieser gibt die Menge des Materials an, welches innerhalb einer Zeit- und Flächeneinheit anfällt. Der Abbrandfaktor wird verwendet um rechnerisch die Brandbelastungen bzw. die Brandschutzaspekte entsprechend umzusetzen.

Kappungsgrenze

In manchen Bereichen sind Kappungsgrenzen vorgegeben. In der Regel soll mit Kappungsgrenzen dafür gesorgt werden, dass bei wiederkehrenden Zahlungen eine Begrenzung der Änderungen nach oben oder teilweise auch nach unten begrenzt werden. Zum Beispiel werden Kappungsgrenzen bei Haushaltsbudgetierungen öffentlicher Einrichtungen wie Krankenhäusern und Universitäten eingesetzt. In zwei Bereichen der Immobilienwirtschaft finden Kappungsgrenzen ebenfalls Anwendung.

– Mietrecht

Bei nicht preisgebundenen Wohnungen bezeichnet im Mietrecht die Kappungsgrenze ein maximales Limit für eine Anpassung der bisherigen Miete durch den Vermieter an die ortsübliche Vergleichsmiete. Seit 2001 liegt die Kappungsgrenze, welche in § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelt ist, bei 20 %. Damit dürfen Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöhen, auch wenn sich der ortsüblichen Vergleichsmiete noch nicht angenähert wurde.

Den Landesregierungen ist es per Verordnung entsprechend der Mietrechtsreform 2013 möglich, Gebiete mit einer mangelnden Versorgung an Mietwohnungen festzulegen. Die Kappungsgrenze kann per Beschluss der Landesregierung in diesen Gebieten auf 15 % gesenkt werden. Jedoch ist die Wohnungsmangelgebietsfestlegung immer auf fünf Jahre beschränkt. Für Gewerbemietverträge und andere freie Mieterhöhungsabsprachen gilt die Kappungsgrenze ebenfalls.

Berlin hat am 7.05.2013 eine Verordnung herausgegeben, die die Kappungsgrenze im gesamten Stadtgebiet auf maximal 15 % innerhalb von drei Jahren festlegt. Mit der Wirksamkeit der Berliner Verordnung musste sich zunächst das Landgericht Berlin beschäftigen und diese mit Urteil vom 03.07.2014 bestätigen. Es wurde allerdings eine Revision beim Bundesgerichtshof eingereicht, der am 04.11.2015 die Wirksamkeit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung ebenfalls bestätigte.  Der Kläger argumentierte, dass nicht in allen Stadtvierteln in Berlin ein Wohnungsmangel herrsche, die Verordnung sich aber auf ganz Berlin beziehe. Der § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, welcher als Grundlage der Berliner Verordnung gilt, schreibe aber eine Beschränkung auf bestimmte Gemeindeteile nicht zwingend vor (Az. VIII ZR 217/14).

– Bauplanungsrecht

Die zulässige Grundfläche eines Grundstückes darf bei einer bestimmten Grundflächenzahl, die festgesetzt wurde, nicht mit der Errichtung von Zufahrten, Garagen, Nebenanlagen oder ähnlichem von mehr als 50 % überschritten werden. Bei einer entsprechend hohen Ausgangsgrundflächenzahl kann diese Überschreitungsgrenze durch eine GRZ-Obergrenze von 0,8 begrenzt werden. Sollte sich ein Wert von 0,9 ergeben, so wird trotzdem auf 0,8 gekappt. Über die 0,8 hinaus dürfen bauliche Anlagen den Boden nicht versiegeln. Wenn die Grenzwerteinhaltung zu einer wesentlichen Erschwerung in der zwecklichen Nutzung des Grundstücks führen würde oder sich durch die Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen für die natürliche Funktion des Bodens ergeben, so können im Einzelfall weitere Ausnahmen zum Tragen kommen.

Abfallgruppen

Im Sinne des Abfall- und des Kreislaufwirtschaftsrechts (AbfG/ KrWG) sind Abfälle die in Anhang I näher bezeichneten Stoffe. Dazu zählen:

  • Produkte, die nicht den gängigen Normen entsprechen
  • Produkte, deren Verfalldatum deutlich überschritten wurde
  • Produkte einschließlich sämtlicher Stoffe und Anlageteilen, die bei einem unabsichtlichen, ausgebrachten oder verlorenen Zwischenfall kontaminiert wurden
  • Verschmutzte oder kontaminierte Stoffe aus absichtlichen Tätigkeiten wie Verpackungsmaterial, Reinigungsrückstände und Behälter
  • Nicht mehr verwendbare Produktteile wie verbrauchte Batterien oder Katalysatoren
  • Kontaminierte Säuren, Lösungsmittel, Härtesalze und andere Stoffe, die nicht mehr verwendet werden können
  • Schlacken, Destillationsrückstände und andere Rückstände aus industrieller Fertigung
  • Rückstände, die bei der Bekämpfung von Verunreinigungen entstehen wie Luftfilterrückstände, verbrauchte Filter oder Gaswaschschlamm
  • Dreh- und Fräsespäne sowie andere Rückstände, die bei maschineller Formgebung anfallen
  • Rückstände, die bei der Aufbereitung und Förderung von Rohstoffen im Bergbau und der Erdölförderung entstehen
  • Kontaminierte Stoffe wie verschmutztes Öl
  • Produkte und Stoffe, deren Anwendung gesetzlich verboten ist
  • In der Landwirtschaft, Büros, Haushalten, Verkaufsstellen, Werkstätten usw. anfallende Produkte, die nicht mehr verwendet werden
  • Kontaminierte Produkte und Stoffe, die bei Bodensanierungen anfallen
  • Produkte oder Stoffe aller Art, die den anderen aufgeführten Gruppen nicht zugeordnet werden können

Abfallentsorgung

Auf Deponien dürfen nicht vorbehandelte Abfälle entsprechend der Deponieverordnung seit dem 01.06.2005 nicht mehr abgelagert werden. Entsprechend der EU-Richtlinien vom 14.11.2012 und 01.12.2011 wurde die Deponieverordnung jeweils ergänzt. Die Vermeidung bzw. Reduzierung der globalen Belastung durch Quecksilber und seine Verbindungen war das Ziel der Richtlinien. Siedlungsabfälle und andere biologisch abbaubare Bestandteile müssen im Interesse des Klimaschutzes unter Vermeidung von Methanemissionen auf Deponien vor der Ablagerung mit mechanisch-biologischen oder thermischen Abfallbehandlungsverfahren behandelt werden, um die Zuordnungskriterien einhalten zu können. Das Umweltbundesamt, welches seinen Sitz in Dessau hat, ist für den Vollzug entsprechender Umweltgesetze zuständig.

Auf Deponien landen allerdings nicht alle Arten von Abfall. So genannte Wertstoffe werden auf speziell eingerichteten Wertstoffhöfen gesammelt. Dorthin kommen hauptsächlich recyclebare Wertstoffe. Zur Organisation der Abfallentsorgung werden das Hol- und das Bringsystem eingesetzt. Für das Holsystem ist charakteristisch, dass der Abfallerzeuger aufgefordert ist, die Stoffe zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums in auf öffentlichen Flächen zur Abholung durch die Abfallentsorger bereit gestellten Sammelbehältern bereit zu halten.

Beim Bringsystem hingegen übernehmen die Abfallerzeuger den Abtransport der Abfallstoffe. Diese werden zu der entsprechenden Stelle bzw. zum Wertstoffhof transportiert. Alternativ gibt es auch Sammelbehälter auf öffentlichen Flächen, in denen die Wertstoffe wie Papier oder Glas gesammelt werden, um dann mittels Heckladern zum Abtransport umgefüllt zu werden.

Balustrade

Balustrade

An Terrassen, Treppen und Balkonen dient eine Balustrade als Brüstung oder Geländer. Beton, Naturstein oder Holz dienen als Material für die notwendigen Säulenreihen. Bis in die Antike reicht der Ursprung der Balustrade zurück. Heutzutage kommen Balustraden für Terrassen, Balkone und Außentreppen als Geländer hauptsächlich in der Gartendekoration zum Einsatz.

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