Fachbegriffe für Immobilien

Immobilienwörterbuch

Willkommen

Fachchinesisch liegt Ihnen nicht? Willkommen im Immobilienwörterbuch!

Sie haben eine Immobilie geerbt und können mit Begriffen wie „arrondiert“ oder „Einheitswert“ nichts anfangen? Sie wollen Ihr Einfamilienhaus verkaufen und wissen nicht so genau, wie Sie die ganzen Besonderheiten fachgerecht beschreiben sollen? Sie suchen eine Immobilie und finden Anzeigen mit Begriffen, die Ihnen nicht geläufig sind? Oder Sie haben Bedarf an einem Gutachten, an einer Wertermittlung oder an einer Immobilienbewertung durch Sachverständige und 
Sachverständigenbüros und möchten gern verstehen, was Ihnen dort präsentiert wird?

Das können wir gut nachvollziehen und deshalb haben wir für Sie all diese Fachbegriffe zusammen getragen und in eine für jedermann verständliche Sprache gebracht.

In unserer Übersicht der Fachbegriffe rund um die Immobilienwelt können Sie ganz leicht alle Worte, die Ihnen schwer im Magen liegen, verständlich erklärt auffinden. Wir bemühen uns, unsere Liste ständig zu aktualisieren und zu erweitern, damit Sie jederzeit einen Zugriff auf die für Sie wichtigen Fachworte aus der Welt der Sachverständigen und Makler und ihren Sachgebieten erhalten können.

Hier finden Sie allgemeinverständliche Definitionen für all die fachspezifischen Begriffe, die nun einmal beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie unweigerlich fallen werden. Und Immobilien sind nicht nur das zum Verkauf stehende 3-Generationen-Haus sondern alles an unbewegtem Grund und was darauf steht, sei es nun das Geschäftsobjekt wie zum Beispiel die Arztpraxis oder der Kiosk nebenan, das Wochenendhäuschen am See oder die Weidefläche mit Waldstück oder auch der Fischteich, den Onkel Manfred an seine drei Neffen vererbte und den es nun zu bewerten gilt.

Zersiedelung

Der Begriff „Zersiedlung“ steht für Neubautätigkeiten außerhalb geschlossener Ortschaften, die mit der Abwanderung von Bevölkerungsteilen ins ländliche Umland von Ballungszentren (so genannte Landflucht) einhergeht. Das als „Speckgürtel“ bezeichnete Anwachsen kleinerer Gemeinden im Umland der Ballungszentren, zeigt sich in wirtschaftlich starken und mobilen Bevölkerungsschichten, die sich im Umland ansiedeln.

Der private Individualverkehr ist ein herausragendes Faktum der Zersiedlung, so dass in den Ballungszentren sozial schwache und alte Menschen zurückbleiben. Einseitig besetzte Strukturen der Bewohner (Ghettoisierung) zeigen sich insbesondere in so genannten „Trabantenstädten“ wie den Großsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre.

Wegfall des Eigenbedarfsgrundes

Im November 2005 entschied der Bundesgerichtshof über die Verfahrensweise von Vermietern, wenn der Eigenbedarfsgrund nach einer berechtigten Eigenbedarfskündigung unerwartet wegfällt. Wenn vor Ende der Kündigungsfrist der Eigenbedarf eines Vermieters entfällt, wird die wirksame Kündigung grundsätzlich nachträglich unwirksam. Bis dato war allerdings unsicher, wie weit die Informationspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter geht, sobald er Eigenbedarf wegfällt.

Der Vermieter im verhandelten Fall hatte Anspruch auf die Wohnung erhoben, um seine Schwiegermutter unterzubringen. Dem Mieter wurde gerichtlich die Räumung ausgesprochen. Die Schwiegermutter verstarb allerdings während der Räumungsfrist. Da der Vermieter die Mieter nicht informiert hatte, nahmen diese nach dem Auszug diese Begründung für eine Schadensersatzklage auf.

Der BGH fällte folgendes Grundsatzurteil:

Im Rahmen seiner vertraglichen Treuepflicht muss ein Vermieter den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes und der damit verbundenen Unwirksamkeit der Kündigung informieren. Dies gilt allerdings nur bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist, also bis zum regulären Ende der Laufzeit des Vertrags. Ab diesem Zeitpunkt existiert dann kein Vertrag und damit auch keine Treuepflicht mehr. Da es sich bei der gerichtlichen Räumungsfrist nur um einen Aufschub handelt, der nach Ablauf der Kündigungsfrist greift, muss zu diesem Zeitpunkt keine Information mehr an den Mieter erfolgen. Entsprechend ist der Mietvertrag bereits wirksam beendet, wie das Urteil vom 09.11.2005 (Bundesgerichtshof Az.: VIII ZR 339/04) besagt. Mit Ablauf der Kündigungsfrist wird aus dem Mietvertrag ein so genanntes Nutzungsverhältnis.

Problemimmobilie

Ein Immobilienobjekt mit rechtlichen Besonderheiten und besonderen Zustandsmerkmalen in Lage und Beschaffenheit, die Verwertungsprobleme aufwerfen können, wird als Problemimmobilie bezeichnet. Für die Vermarktung und korrekte Bewertung solcher Problemimmobilien ist eine genaue Lage- und Objektanalyse erforderlich. Handelt es sich um Probleme, die behoben werden können, kann sich aus der Analyse auch ein Problemlösungsvorschlag ergeben. Bei Problemen wie eine ungünstige Lage und Lärmimmissionen, die sich nicht beheben lassen, ist eine Vermarktungsstrategie angewandt werden. Eine solche Strategie muss bewusst auf Interessenten abzielen, für die die vorhandenen Probleme keine Schwelle darstellen oder diese als unerheblich ansehen werden. Auf diese Art ist es möglich, eine Wohnung in unmittelbarer Nähe zu einem Bahnhof an einen Interessenten zu bringen, der wohl möglich ein Eisenbahnfan ist. Die Möglichkeit, Lokomotiven und Züge zu studieren, hemmt dann die Schwelle der Lärmbelästigung.

Absanden

Die Ablösung von Zuschlagstoffen oder Sand von Putz- oder Betonflächen wird als „Absanden“ bezeichnet. Gelegentlich wird der Begriff auch als Synonym für das „Sandstrahlen“ verwendet.

Absanden kann seine Ursache in einer zu geringen Bindung des Materialgefüges haben. Wenn beispielsweise der Bindemittel- oder Zementgehalt zu gering ist, so wird das Absanden verursacht. Auf der anderen Seite kann das Absanden aber auch auf eine zu frühe Austrocknung der betroffenen Oberfläche im Verlauf des Herstellungsprozesses zurückgeführt werden. Wird der Oberfläche die Feuchtigkeit zu schnell entzogen, so kann dies zum Absanden führen.

Insbesondere wenn saugfähiges, raues Schalungsmaterial verwendet wurde oder wenn poröse, feuchtigkeitssaugende Putzuntergründe nicht in der nötigen Weise vorbehandelt wurden, kann es zu einer zu raschen Austrocknung und zum Absanden kommen. Bei Sichtbetonflächen oder glatten Putzen führt das Absanden zu einer optischen Beeinträchtigung und wird gegebenenfalls als ein Ausführungsmangel gewertet.

Kapitalanlagegesellschaften

Investmentgesellschaften, die Kapital von Anlegern in Grundstücken, Immobilien, Wertpapieren oder Beteiligungen anlegen, werden als Kapitalanlagegesellschaften geführt. Kapitalanlagegesellschaften haben als Geschäftsziel, die höchstmögliche Wertentwicklung des verwalteten Sondervermögens zu erreichen, so dass der Ertrag maximiert wird.

In Form von Ausgabenaufschlägen, Verwaltungskosten und Transaktionsgebühren partizipieren diese Unternehmen am Umsatz. Auch jene Unternehmen, die mit offenen Immobilienfonds hantieren, gehören zu den Kapitalanlagegesellschaften. Das Investmentgesetz, welches am 01.01.2004 das KAGG (Kapitalanlagegesetz) ersetzte enthielt die entsprechenden Regelungen. Am 22.07.2013 wurde das Investmentgesetz wiederum durch das KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch) abgelöst.

Verschiedenste Fondstypen können durch Kapitalanlagegesellschaften verwaltet werden. Aktienfonds, gemischte Fonds mit Sondervermögen aus Aktien und Rentenpapieren und Rentenfonds zählen zu den Wertpapierfonds. Auf eine Mischung aus Immobilien und Aktien konzentrieren sich meist AS-Fonds, wobei AS für Altersvorsorge Sondervermögen steht. Dachfonds bestehen aus Anteilen verschiedener Investmentfonds. Fonds können auch “Garantien” beinhalten. So wird eine Mindestrendite oder die Rückzahlung des investierten Kapitals am Tage der Auflegung des Fonds abgesichert.

Auf kurzfristige Geldmarktanlagen wie Sparanlagen, festverzinsliche Wertpapiere und Festgeld konzentrieren sich Geldmarktfonds. Hedgefonds, die sich mit dem Terminmarkt beschäftigen, sind hingegen mit hohen Risiken behaftet. Indexfonds arbeiten mit einer Kombination aus Wertpapieren eines bestimmten Indexes. Laufzeitfonds sind auf einen bestimmten Endtermin für die Fondsfälligkeit ausgelegt. Ebenfalls zu den Investmentfonds werden die offenen Immobilienfonds gezählt.

Kapitalanlagegesetzbuch

Mit Wirkung vom 22.07.2013 trat das Kapitalanlagegesetzbuch, kurz KAGB, in Kraft. In diesem Gesetzbuch sind viele Regelungen zu Fondsgeschäften, zu Verwaltungsgesellschaften und zu Investmentvermögen enthalten. Gegen unerlaubte Investmentgeschäfte kann als Aufsichtsbehörde die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, auf verschiedene Arten einschreiten. Entsprechend § 20 KAGB müssen Kapitalverwaltungsgesellschaften für den Geschäftsbetrieb eine Erlaubnis erwerben. Eine der nachgewiesenen Pflichten ist ein dauerhaftes Risikocontrolling. Über unterschiedliche Abläufe wie die markttechnischen Tätigkeiten und die Investmentinstrumente, die eine Kapitalanlagegesellschaft verwendet, muss die Aufsichtsbehörde regelmäßig informiert werden.

Regelungen über Immobilien-Sondervermögen beispielsweise zur Art der Immobilien, in die eine Investition erlaubt ist, sowie die Belastung von Grundstücken im Rahmen des Erbbaurechts sind in einem Unterabschnitt des KAGB in §§ 230 ff festgelegt.

Fensteröffnung

Die ausgesparten Öffnungen, die der Aufnahme von Fenstern in die Außenwand dienen, werden als Fensteröffnungen bezeichnet. Aus statischen, schallschutz- und wärmeschutztechnischen Erwägungen sowie aus ästhetischen Aspekten heraus, wirkt sich die Wahl der Anzahl, der Größe und der Verteilung der Fensteröffnungen aus. Ein Fenstersturz wird daher ab einer bestimmten Fenstergröße zwingend erforderlich. Ebenso muss eine Fensteröffnung gemäß den Vorgaben der Fensterabdichtung zwischen Fensterrahmen und –öffnung eine Abdichtung erhalten.

Nutzwertanalyse

Ein zu entwickelndes bebautes oder unbebautes Grundstück, welches sich an einem günstigen Standort für das Projekt befindet, stellt den Ausgangspunkt einer Nutzwertanalyse dar. Entsprechend gibt es zu diesem Zeitpunkt noch keine Vorstellung über die bevorstehende, neue Nutzung. Vorab ist es notwendig, möglichst viele Eignungen für die Nutzung des vorhandenen Standortes zu überprüfen und diese vergleichend darzustellen. Bei der Nutzwertanalyse werden viele Kriterien für unterschiedliche Nutzungsvorstellungen überprüft. Durch die Verwendung eines Punktesystems werden die unterschiedlichen Nutzungsideen in eine skalierte Reihenfolge gebracht. Das System der Punktevergabe hat zum Ziel, die Entscheidungsfindung einzugrenzen, um eine zielgerechte Entwicklung auf den Weg zu bringen. Wirtschaftlichkeit, Marktsituation, Umfeld, Verkehrsanbindung, Standort und Nutzbarkeit der vorhandenen Bausubstanz stellen wichtige Bewertungskriterien dar.

Nutzungsvertrag / Nutzungsrecht

Die Begriffe Nutzungsrecht und Nutzungsvertrag entstammen der Rechtsbarkeit der ehemaligen DDR. Zustande gekommen sind solche Nutzungsrechte bzw. –verträge bei der Verleihung, Einräumung bzw. Zuweisung von Mitbenutzungsrechten oder durch Verträge über die Bodenflächennutzung zu Erholungszwecken.

Geregelt werden Nutzungsverträge und Nutzungsrechte im ZGB (Zivilgesetzbuch) der ehemaligen DDR. Nutzungsverträge, die eine Geldzahlung sowie die Übernahme öffentlicher Lasten beinhalten und ein von einer öffentlichen oder staatlichen Stelle zur Verfügung gestelltes Grundstück oder Gebäude betreffen, blieben nach der Wiedervereinigung unverändert wirksam.

Entsprechen Art. 232 § 4 Abs.1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) gelten für Grundstücke, die Erholungszwecken zugeführt werden, weiterhin die Vorschriften, die für Nutzungsverträge im Zivilgesetzbuch der DDR definiert wurden. Per Rechtsverordnung können jedoch überarbeitete Regelungen zur angemessenen Erhöhung der Nutzungsentgelte erhoben werden. Im Erhöhungsfall ergeben sich in der Regel entsprechende Sonderkündigungsrechte.

Mit der Nutzungsentgeltverordnung aus dem Jahre 1993 wurde eine solche Regelung getroffen, die 2002 neu gefasst wurde. Vor dem 03.10.1990 getroffene Vereinbarungen für Entgelte wurden durch diese Verordnung ersetzt. Später getroffene Vereinbarungen bleiben allerdings davon unberührt.

Für Entgelte, die die Nutzung von Bodenflächen aufgrund von Verträgen gemäß § 312 ZGB der DDR regeln, gilt diese Verordnung. Nicht jedoch für Verträge, die vor dem 03.10.1990 unentgeltliche Nutzungsverhältnisse gemäß § 312 ZGB abgeschlossen wurden, für Entgelte gemäß Bundeskleingartengesetz oder Überlassungsverträge. Die Nutzungsentgelte für Vereinbarungen, die in der Verordnung geregelt sind, dürfen schrittweise an die ortsüblichen Entgelte durch Anhebung angepasst werden.

In § 20a Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz findet sich eine weitere wichtige Regelung wieder. Vom Nutzer können Eigentümer eines kleingärtnerisch genutzten Grundstücks, welches sich außerhalb eines Erholungsgebiets, eines Freizeitgebiets oder einer Kleingartenanlage befindet, die Erstattung der für das Grundstück oder den jeweiligen genutzten Grundstücksteil nach Ablauf des 30.06.2001 anfallenden, wiederkehrenden, regelmäßigen, öffentlichen Lasten verlangen. Einfach ausgedrückt – die Grundsteuer kann als Erstattung gefordert werden.

Raseneisenstein

An verschiedenen Fundorten kommen verfestigte Mischungen aus Tonerde, Sand und Eisenoxid in unterschiedlicher Konzentration vor, die als Raseneisenstein bezeichnet werden. Häufig wird dieses Material auch als Rasenerz, Klump, Raseneisenerz, Sumpfeisenstein oder Brauneisenstein bezeichnet.

Ursprünglich erhielt Raseneisenstein seinen Namen, da er vorwiegend auf Wiesenflächen und Grasland unter den Grassoden gefunden wurde. Insbesondere breite Flussauen und sumpfige Niederungen in der letzten Eiszeit trugen zur Entstehung von Raseneisenstein bei.

Wenn eisenhaltiges Grundwasser durch mittelkörnigen bis feinen Sand strömt und in Nähe der Oberfläche Sauerstoff darauf trifft, so fällt Eisen aus und kristallisiert nach längerer Zeit zu Brauneisenstein.

Raseneisenstein zeigt sich meist in der Farbe braun. Ein hoher Mangananteil jedoch sorgt für eine schwarze Färbung. Verwitterter Raseneisenstein verfärbt sich gelblich bis rostbraun.  Von der Konzentration der verschiedenen Bestandteile ist die Härte des Raseneisensteins abhängig.

Schon früh wurde Raseneisenstein zur Gewinnung von Eisen für die Schmiede genutzt. Auch als Baumaterial kamen festere Formen zum Einsatz, da Raseneisenstein leichter zu bearbeiten war als Granit- und Feldsteine.

Geringhaltiger Raseneisenstein ist besonders witterungsempfindlich. Eisenreicher Raseneisenstein hingegen ist aufgrund vorhandener Poren wärmedämmend und von harter Konsistenz. In Mitteleuropa wurde das Material häufig für die Errichtung von Kirchen, Wohngebäuden und Stadtmauern verwendet.

Größere Vorkommen von Raseneisenstein sind, in Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein zu finden. Die Stadtmauer von Ludwigslust und Dahme sowie der Kirchturm in Winsen an der Aller sind Bauwerke aus diesem Material. Bauwerke aus Raseneisenstein stehen häufig unter Denkmalschutz.

Häufig kommt es bei Raseneisensteinen zu Schäden durch die Umweltverschmutzung. Insbesondere Schwefeldioxid aus der Luft stellt eine Belastung dar. Raseneisenstein bildet Schuppen an den äußeren Schichten aus, welche abbröckeln, und wird spröde. Allerdings gibt es chemische Verfahren, um Raseneisenstein zu verfestigen.

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