Fachbegriffe für Immobilien

Immobilienwörterbuch

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Fachchinesisch liegt Ihnen nicht? Willkommen im Immobilienwörterbuch!

Sie haben eine Immobilie geerbt und können mit Begriffen wie „arrondiert“ oder „Einheitswert“ nichts anfangen? Sie wollen Ihr Einfamilienhaus verkaufen und wissen nicht so genau, wie Sie die ganzen Besonderheiten fachgerecht beschreiben sollen? Sie suchen eine Immobilie und finden Anzeigen mit Begriffen, die Ihnen nicht geläufig sind? Oder Sie haben Bedarf an einem Gutachten, an einer Wertermittlung oder an einer Immobilienbewertung durch Sachverständige und 
Sachverständigenbüros und möchten gern verstehen, was Ihnen dort präsentiert wird?

Das können wir gut nachvollziehen und deshalb haben wir für Sie all diese Fachbegriffe zusammen getragen und in eine für jedermann verständliche Sprache gebracht.

In unserer Übersicht der Fachbegriffe rund um die Immobilienwelt können Sie ganz leicht alle Worte, die Ihnen schwer im Magen liegen, verständlich erklärt auffinden. Wir bemühen uns, unsere Liste ständig zu aktualisieren und zu erweitern, damit Sie jederzeit einen Zugriff auf die für Sie wichtigen Fachworte aus der Welt der Sachverständigen und Makler und ihren Sachgebieten erhalten können.

Hier finden Sie allgemeinverständliche Definitionen für all die fachspezifischen Begriffe, die nun einmal beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie unweigerlich fallen werden. Und Immobilien sind nicht nur das zum Verkauf stehende 3-Generationen-Haus sondern alles an unbewegtem Grund und was darauf steht, sei es nun das Geschäftsobjekt wie zum Beispiel die Arztpraxis oder der Kiosk nebenan, das Wochenendhäuschen am See oder die Weidefläche mit Waldstück oder auch der Fischteich, den Onkel Manfred an seine drei Neffen vererbte und den es nun zu bewerten gilt.

Qualifizierter Alleinauftrag

In der Praxis sieht der „normale“ Alleinauftrag für einen Makler nicht viel anders aus als der einfache Maklervertrag. Dass eine Einschaltung eines anderen Maklers durch den Auftraggeber innerhalb der Vertragslaufzeit untersagt ist, ist der wesentliche Unterschied. Allerdings ist der Makler auch bei erhöhtem Kostenaufwand verpflichtet alle Tätigkeiten zu entfalten, die für die Erfüllung des Vertrages notwendig sind.

Der Auftraggeber bleibt allerdings berechtigt, mit Interessenten, die er selbst gefunden hat, einen Hauptvertrag abzuschließen. Er darf also durchaus seine Immobilie in verschiedenen Medien anbieten und selbst nach Interessenten suchen. Daher finden sich für eine Immobilie häufig neben der Anzeige des Maklers auch Annoncen des Auftraggebers. Dieses Problem versuchen Makler mit Hilfe der Allgemeinen Geschäftsbedingungen abzuwenden. Damit soll der Verkäufer dazu verpflichtet werden, den Makler grundsätzlich bei jeder Verhandlung hinzuzuziehen bzw. jeden Interessenten an den Makler zu verweisen. Bei der so genannten Verweisungsklausel soll der Makler in die Vermittlung bzw. Nachweisleistung der persönlichen Daten des Interessenten für den Verkäufer einbezogen werden. Bei der Hinzuziehungsklausel hingegen haben die Verhandlungen zwischen dem Verkäufer und dem Interessenten in der Regel bereits begonnen, so dass der Makler vermittelnd eingreifen kann. Diese Verweisungs- bzw. Hinzuziehungsklauseln wurden vom Bundesgerichtshof allerdings als unwirksam erklärt. Die Bestimmungen weichen vom Kerngehalt des Maklerrechts gemäß § 307 BGB ab und entfalten zum Nachteil des Kunden eine Aberkennung der Abschlussfreiheit.

Der Makler hat nur eine Möglichkeit, den Auftraggeber fest an sich zu binden – den „Qualifizierten Alleinauftrag“. Wegen der vorab erläuterten Voraussetzungen kann dieser einzig als Individualvereinbarung geschlossen werden. Der Verkäufer kann durch diesen Vertrag sowohl zur Hinzuziehung als auch zur Verweisung verpflichtet werden. Zudem kann eine Untersagung von Eigengeschäften ohne Mitwirkung oder Einwilligung des Maklers untersagt werden (vgl. OLG Zweibrücken RDM-Rspr. A 101 Bl.5).

Der Kunde wird durch die genannten Bestimmungen in der geschilderten Weise verpflichtet. Sollte eine Vertragspartei die aus dem Vertrag erwachsenden Pflichten verletzen, so steht dem anderen Vertragspartner ein Schadensersatzanspruch zu. Dieser Anspruch ersetzt dem Makler allerdings nur die entstandenen Aufwendungen und erreicht in keinem Fall die Provisionshöhe. Für den Makler als Unternehmer gestaltet sich der Abschluss einer Individualvereinbarung gemäß § 14 BGB allerdings schwierig. Privatkunden sowie Unternehmer, die eine Immobilie zum privaten Gebrauch sucht, sind im Sinne des § 13 BGB als Verbraucher einzustufen. Gemäß § 310 Abs.3 BGB stellt der Maklervertrag daher einen Verbrauchervertrag dar.

Auf vorformulierte Bestimmungen finden die Kontrollbestimmungen aus den §§ 307 bis 309 BGB auch dann Anwendung, wenn eine einmalige Verwendung vorliegt und der Verbraucher aufgrund der Vorformulierung keinen Einfluss auf den Inhalt nehmen konnte. Daher ergibt sich dasselbe Problem wie bei umgestalteten AGB-Klauseln, die eine Individualvereinbarung nach sich ziehen.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Formel „Aushandeln ist mehr als Verhandeln“, mit einer einfachen Kundenzustimmung nicht erfüllt wird. Eine überzeugende Begründung muss dem objektiven Beobachter geliefert werden, um klar zu machen, warum ein Kunde eine unwirksame Bestimmung akzeptieren sollte.

Anhaltspunkte liefern hierfür Vorteile, die der Makler als der verwendende Part dem Kunden zugestanden hat. Diese Vorteile fallen aber häufig zu gering aus, um vor der Rechtssprechung Anerkennung zu finden.  Verpflichtet eine AGB-Klausel beispielsweise den Verkäufer zur Provisionszahlung in Fällen, in denen ein Kunde von seiner Kaufabsicht zurücktritt, so verletzt dies das Erfolgsprinzip und das Prinzip der Abschlussfreiheit. Entsprechend ist diese Klausel unwirksam. Würde die Klausel dahingehend abgeändert, dass der Makler einen Mehrwertsteuerverzicht erklärt, so wäre nach Meinung des BGH ebenfalls keine Individualvereinbarung entstanden.

Die Entscheidung einem Makler einen „Qualifizierten Alleinauftrag“ zu erteilen, wird ein Auftraggeber am ehesten fällen, wenn er vorab mit Schwierigkeiten bei der Veräußerung rechnet und zu der Einsicht gelangt, dass ein Eigenverkauf nicht zu bewerkstelligen wäre. Entsprechend wird die Verantwortung für die Verhandlungen gerne einem Makler überlassen. Natürlich sollten die Voraussetzungen in einem schriftlichen Vertrag detailliert festgehalten werden. Bei einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr handelt es sich um einen Maklervertrag mit dem „Vertrauensmakler“.

Nutzungswert

Es wird bei Büros zwischen drei Nutzungswerten, die auf Marktberichten des IVD-Marktforschungsinstituts basieren, unterschieden. Auf die Berücksichtigung von Extremwerten wird bei Angaben zu Büromieten verzichtet, da diese nicht als repräsentativ angesehen werden. Durch Lagewerte, Raumqualität und nutzerbezogene Infrastruktur werden Nutzungswerte definiert, die als „einfach“, „mittel“ und „gut“ eingestuft werden.

Der einfache Nutzungswert wird in der Regel von Sekundärlagen der Immobilie beeinflusst. Das Erscheinungsbild erhebt dabei einen Anspruch auf einen repräsentativen Charakter. Durchschnittliche Ansprüche von Dienstleistungsbetrieben erfüllt ein mittlerer Nutzungswert, bei dem die Büros mit ausreichend PKW-Stellplätzen ausgestattet sind und für Kunden und Personal gut erreichbar sind. Den Ansprüchen des Managements an eine entsprechende Infrastruktur sowie an moderne Kommunikationsmöglichkeiten erfüllt der Standard des guten Nutzungswerts. Dabei kommen ein repräsentatives Erscheinungsbild und ein gut abgedecktes Raumangebot für den sozialen Betreuungsbedarf zum Tragen. Dazu gehören auch Pkw-Abstellmöglichkeiten und eine gute Verkehrsanbindung.

Kapitalkosten für eine Baufinanzierung

Anlässlich der Baufinanzierung entstehen Kapitalkosten. Diese subsumieren sowohl die Eigenkapitalkosten als auch die Fremdkapitalkosten. Zinsleistungen für aufgenommene Finanzierungsmittel werden dabei als Fremdkapitalkosten bezeichnet. Nicht zu den Kapitalkosten gehören Bauzeitzinsen, welche zu den Baunebenkosten zählen. Da es sich bei diesen Zinsen um pagatorische Kosten handelt stellen sie einen Bestandteil der Liquiditätsrechnung bei Investitionen dar.

Darüber hinaus müssen bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung eines Bauvorhabens kalkulatorische Kapitalkosten in die Kalkulation einfließen. Diese Verzinsung des Eigenkapitals muss berücksichtigt werden. Gemessen werden können die Kapitalkosten in diesem Fall an den Einbußen, die durch den Wegfall anderweitiger Ertragsmöglichkeiten für das investierte Kapital entstehen. Diese Kosten werden als Opportunitätskosten bezeichnet. Für die Ermittlung des Eigenkapitalzinses ergibt sich durch Investitionsrechnungen ein weiterer möglicher Ansatz. Bei diesen Berechnungen wird eine vorgegebene Mindestgröße als Eigenkapitalzinssatz angenommen.

Nach dem II. WoBauG wurde die Wirtschaftlichkeitsberechnung bei mit öffentlichen Mitteln gefördertem Wohnungsbau früher ein Eigenkapitalzins von 4% für einen 15 %igen Eigenkapitalanteil an den Baugesamtkosten angesetzt. Darüber hinaus erforderliches Eigenkapital durfte dann mit einem Zinssatz von 6,5 % kalkuliert werden.

Der so genannte „Leverage-Effekt“ stellt bei der Finanzierungsabwägung einen wichtigen Faktor dar. Wenn sich aus den kalku­lier­ten Reinerträgen eine Verzinsung des Eigenkapitals ergibt, welche über dem Zinssatz für Fremddarlehen liegt, so wird ein zunehmender Anteil der Fremdfinanzierung zu einer zunehmend höheren Verzinsung des abnehmenden Anteils an Eigenkapital führen.

Zersiedelung

Der Begriff „Zersiedlung“ steht für Neubautätigkeiten außerhalb geschlossener Ortschaften, die mit der Abwanderung von Bevölkerungsteilen ins ländliche Umland von Ballungszentren (so genannte Landflucht) einhergeht. Das als „Speckgürtel“ bezeichnete Anwachsen kleinerer Gemeinden im Umland der Ballungszentren, zeigt sich in wirtschaftlich starken und mobilen Bevölkerungsschichten, die sich im Umland ansiedeln.

Der private Individualverkehr ist ein herausragendes Faktum der Zersiedlung, so dass in den Ballungszentren sozial schwache und alte Menschen zurückbleiben. Einseitig besetzte Strukturen der Bewohner (Ghettoisierung) zeigen sich insbesondere in so genannten „Trabantenstädten“ wie den Großsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre.

Wegfall des Eigenbedarfsgrundes

Im November 2005 entschied der Bundesgerichtshof über die Verfahrensweise von Vermietern, wenn der Eigenbedarfsgrund nach einer berechtigten Eigenbedarfskündigung unerwartet wegfällt. Wenn vor Ende der Kündigungsfrist der Eigenbedarf eines Vermieters entfällt, wird die wirksame Kündigung grundsätzlich nachträglich unwirksam. Bis dato war allerdings unsicher, wie weit die Informationspflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter geht, sobald er Eigenbedarf wegfällt.

Der Vermieter im verhandelten Fall hatte Anspruch auf die Wohnung erhoben, um seine Schwiegermutter unterzubringen. Dem Mieter wurde gerichtlich die Räumung ausgesprochen. Die Schwiegermutter verstarb allerdings während der Räumungsfrist. Da der Vermieter die Mieter nicht informiert hatte, nahmen diese nach dem Auszug diese Begründung für eine Schadensersatzklage auf.

Der BGH fällte folgendes Grundsatzurteil:

Im Rahmen seiner vertraglichen Treuepflicht muss ein Vermieter den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes und der damit verbundenen Unwirksamkeit der Kündigung informieren. Dies gilt allerdings nur bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist, also bis zum regulären Ende der Laufzeit des Vertrags. Ab diesem Zeitpunkt existiert dann kein Vertrag und damit auch keine Treuepflicht mehr. Da es sich bei der gerichtlichen Räumungsfrist nur um einen Aufschub handelt, der nach Ablauf der Kündigungsfrist greift, muss zu diesem Zeitpunkt keine Information mehr an den Mieter erfolgen. Entsprechend ist der Mietvertrag bereits wirksam beendet, wie das Urteil vom 09.11.2005 (Bundesgerichtshof Az.: VIII ZR 339/04) besagt. Mit Ablauf der Kündigungsfrist wird aus dem Mietvertrag ein so genanntes Nutzungsverhältnis.

Problemimmobilie

Ein Immobilienobjekt mit rechtlichen Besonderheiten und besonderen Zustandsmerkmalen in Lage und Beschaffenheit, die Verwertungsprobleme aufwerfen können, wird als Problemimmobilie bezeichnet. Für die Vermarktung und korrekte Bewertung solcher Problemimmobilien ist eine genaue Lage- und Objektanalyse erforderlich. Handelt es sich um Probleme, die behoben werden können, kann sich aus der Analyse auch ein Problemlösungsvorschlag ergeben. Bei Problemen wie eine ungünstige Lage und Lärmimmissionen, die sich nicht beheben lassen, ist eine Vermarktungsstrategie angewandt werden. Eine solche Strategie muss bewusst auf Interessenten abzielen, für die die vorhandenen Probleme keine Schwelle darstellen oder diese als unerheblich ansehen werden. Auf diese Art ist es möglich, eine Wohnung in unmittelbarer Nähe zu einem Bahnhof an einen Interessenten zu bringen, der wohl möglich ein Eisenbahnfan ist. Die Möglichkeit, Lokomotiven und Züge zu studieren, hemmt dann die Schwelle der Lärmbelästigung.

Absanden

Die Ablösung von Zuschlagstoffen oder Sand von Putz- oder Betonflächen wird als „Absanden“ bezeichnet. Gelegentlich wird der Begriff auch als Synonym für das „Sandstrahlen“ verwendet.

Absanden kann seine Ursache in einer zu geringen Bindung des Materialgefüges haben. Wenn beispielsweise der Bindemittel- oder Zementgehalt zu gering ist, so wird das Absanden verursacht. Auf der anderen Seite kann das Absanden aber auch auf eine zu frühe Austrocknung der betroffenen Oberfläche im Verlauf des Herstellungsprozesses zurückgeführt werden. Wird der Oberfläche die Feuchtigkeit zu schnell entzogen, so kann dies zum Absanden führen.

Insbesondere wenn saugfähiges, raues Schalungsmaterial verwendet wurde oder wenn poröse, feuchtigkeitssaugende Putzuntergründe nicht in der nötigen Weise vorbehandelt wurden, kann es zu einer zu raschen Austrocknung und zum Absanden kommen. Bei Sichtbetonflächen oder glatten Putzen führt das Absanden zu einer optischen Beeinträchtigung und wird gegebenenfalls als ein Ausführungsmangel gewertet.

Kapitalanlagegesellschaften

Investmentgesellschaften, die Kapital von Anlegern in Grundstücken, Immobilien, Wertpapieren oder Beteiligungen anlegen, werden als Kapitalanlagegesellschaften geführt. Kapitalanlagegesellschaften haben als Geschäftsziel, die höchstmögliche Wertentwicklung des verwalteten Sondervermögens zu erreichen, so dass der Ertrag maximiert wird.

In Form von Ausgabenaufschlägen, Verwaltungskosten und Transaktionsgebühren partizipieren diese Unternehmen am Umsatz. Auch jene Unternehmen, die mit offenen Immobilienfonds hantieren, gehören zu den Kapitalanlagegesellschaften. Das Investmentgesetz, welches am 01.01.2004 das KAGG (Kapitalanlagegesetz) ersetzte enthielt die entsprechenden Regelungen. Am 22.07.2013 wurde das Investmentgesetz wiederum durch das KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch) abgelöst.

Verschiedenste Fondstypen können durch Kapitalanlagegesellschaften verwaltet werden. Aktienfonds, gemischte Fonds mit Sondervermögen aus Aktien und Rentenpapieren und Rentenfonds zählen zu den Wertpapierfonds. Auf eine Mischung aus Immobilien und Aktien konzentrieren sich meist AS-Fonds, wobei AS für Altersvorsorge Sondervermögen steht. Dachfonds bestehen aus Anteilen verschiedener Investmentfonds. Fonds können auch “Garantien” beinhalten. So wird eine Mindestrendite oder die Rückzahlung des investierten Kapitals am Tage der Auflegung des Fonds abgesichert.

Auf kurzfristige Geldmarktanlagen wie Sparanlagen, festverzinsliche Wertpapiere und Festgeld konzentrieren sich Geldmarktfonds. Hedgefonds, die sich mit dem Terminmarkt beschäftigen, sind hingegen mit hohen Risiken behaftet. Indexfonds arbeiten mit einer Kombination aus Wertpapieren eines bestimmten Indexes. Laufzeitfonds sind auf einen bestimmten Endtermin für die Fondsfälligkeit ausgelegt. Ebenfalls zu den Investmentfonds werden die offenen Immobilienfonds gezählt.

Kapitalanlagegesetzbuch

Mit Wirkung vom 22.07.2013 trat das Kapitalanlagegesetzbuch, kurz KAGB, in Kraft. In diesem Gesetzbuch sind viele Regelungen zu Fondsgeschäften, zu Verwaltungsgesellschaften und zu Investmentvermögen enthalten. Gegen unerlaubte Investmentgeschäfte kann als Aufsichtsbehörde die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, auf verschiedene Arten einschreiten. Entsprechend § 20 KAGB müssen Kapitalverwaltungsgesellschaften für den Geschäftsbetrieb eine Erlaubnis erwerben. Eine der nachgewiesenen Pflichten ist ein dauerhaftes Risikocontrolling. Über unterschiedliche Abläufe wie die markttechnischen Tätigkeiten und die Investmentinstrumente, die eine Kapitalanlagegesellschaft verwendet, muss die Aufsichtsbehörde regelmäßig informiert werden.

Regelungen über Immobilien-Sondervermögen beispielsweise zur Art der Immobilien, in die eine Investition erlaubt ist, sowie die Belastung von Grundstücken im Rahmen des Erbbaurechts sind in einem Unterabschnitt des KAGB in §§ 230 ff festgelegt.

Fensteröffnung

Die ausgesparten Öffnungen, die der Aufnahme von Fenstern in die Außenwand dienen, werden als Fensteröffnungen bezeichnet. Aus statischen, schallschutz- und wärmeschutztechnischen Erwägungen sowie aus ästhetischen Aspekten heraus, wirkt sich die Wahl der Anzahl, der Größe und der Verteilung der Fensteröffnungen aus. Ein Fenstersturz wird daher ab einer bestimmten Fenstergröße zwingend erforderlich. Ebenso muss eine Fensteröffnung gemäß den Vorgaben der Fensterabdichtung zwischen Fensterrahmen und –öffnung eine Abdichtung erhalten.

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