Fachbegriffe für Immobilien

Immobilienwörterbuch

Willkommen

Fachchinesisch liegt Ihnen nicht? Willkommen im Immobilienwörterbuch!

Sie haben eine Immobilie geerbt und können mit Begriffen wie „arrondiert“ oder „Einheitswert“ nichts anfangen? Sie wollen Ihr Einfamilienhaus verkaufen und wissen nicht so genau, wie Sie die ganzen Besonderheiten fachgerecht beschreiben sollen? Sie suchen eine Immobilie und finden Anzeigen mit Begriffen, die Ihnen nicht geläufig sind? Oder Sie haben Bedarf an einem Gutachten, an einer Wertermittlung oder an einer Immobilienbewertung durch Sachverständige und 
Sachverständigenbüros und möchten gern verstehen, was Ihnen dort präsentiert wird?

Das können wir gut nachvollziehen und deshalb haben wir für Sie all diese Fachbegriffe zusammen getragen und in eine für jedermann verständliche Sprache gebracht.

In unserer Übersicht der Fachbegriffe rund um die Immobilienwelt können Sie ganz leicht alle Worte, die Ihnen schwer im Magen liegen, verständlich erklärt auffinden. Wir bemühen uns, unsere Liste ständig zu aktualisieren und zu erweitern, damit Sie jederzeit einen Zugriff auf die für Sie wichtigen Fachworte aus der Welt der Sachverständigen und Makler und ihren Sachgebieten erhalten können.

Hier finden Sie allgemeinverständliche Definitionen für all die fachspezifischen Begriffe, die nun einmal beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie unweigerlich fallen werden. Und Immobilien sind nicht nur das zum Verkauf stehende 3-Generationen-Haus sondern alles an unbewegtem Grund und was darauf steht, sei es nun das Geschäftsobjekt wie zum Beispiel die Arztpraxis oder der Kiosk nebenan, das Wochenendhäuschen am See oder die Weidefläche mit Waldstück oder auch der Fischteich, den Onkel Manfred an seine drei Neffen vererbte und den es nun zu bewerten gilt.

Kaufpreissammlung

Von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse werden gemäß § 193 BBauG Kaufpreissammlungen geführt. Verpflichtende Verträge, die den Eigentumsübertrag an einem Grundstück beim Verkauf oder auf Basis des Erbbaurechts beinhalten, müssen dem Gutachterausschuss von der beurkundenden Stelle übergeben werden.

Den Gutachterausschüssen sind zudem zu übermitteln:

  • Angebote und Vertragsannahmen, sofern eine getrennte Beurkundung erfolgte
  • Vor einer Enteignungsbehörde erfolgte Einigungen
  • Beschlüsse über Enteignungen
  • Im Umlegungsverfahren beschlossene, vorweggenommene Entscheidungen
  • Beschlüsse über eine vereinfachte Umlegung
  • Aufstellungsbeschlüsse eines Umlegungsplans
  • Belege für den Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung

Nur das zuständige Finanzamt ist befugt, die Daten der Kaufpreissammlung für Besteuerungszwecke übermittelt zu bekommen. Je nach geltender Vorschrift sind Akten oder Urkunden lediglich der Staatsanwaltschaft oder dem Gericht vorzulegen.  Bei berechtigtem Interesse kann auf Antrag eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung erfolgen. Den Landesregierungen obliegt die Regelung der Führung, Auswertung und Auskunftserteilung der Kaufpreissammlung.

Fenster- und Lichtrecht

Die Voraussetzungen, unter denen Balkone, Terrassen, Türen und Fenster an oder in der Außenwand eines Gebäudes angebracht werden dürfen sowie ob und wie der Grundstückseigentümer dazu berechtigt ist, wird im Fensterrecht geregelt.

Das Lichtrecht hingegen regelt mögliche Eingriffe durch Nachbarn auf bestehende Fenster. Unter anderem hat ein Grundstückseigentümer die Möglichkeit, dem Nachbarn eine Bebauung zu untersagen, wenn dadurch der Lichteinfall beeinflusst wird.

Grundsätzlich sind die Nachbarschaftsgesetze der einzelnen Bundesländer Basis für die privatrechtlichen Rechtsvorschriften des Fenster- und Lichtrechts.

Einkaufszentrum

Ein Gebäudekomplex, der mehrere Einzelhandelsbetriebe auf Grundlage einer einheitlichen Planung beherbergen soll und dessen Verwaltung ein Centermanagement übernehmen soll, wird als Einkaufszentrum bezeichnet. In der Regel dient das Einkaufszentrum zur Deckung des täglichen Bedarfs an Waren und Lebensmitteln.

Für bestimmte Waren wie Unterhaltungselektronik oder Haushaltsgeräte ermöglicht das Bauplanungsrecht eine Verkaufsflächenbegrenzung.

Einkaufszentren dürfen gemäß der BauNVO nur in Sondergebieten oder Kerngebieten errichtet werden. Diese Regelung gilt in ähnlichem Umfang auch für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit mindestens 700 Quadratmetern Verkaufsfläche.

Für Einkaufszentren gibt es besonderen Regelungsbedarf, der im Bereich des gewerblichen Mietrechts spezielle Vertragsklauseln nötig macht. Unter anderem ist es üblich, dass eine einheitliche Öffnungszeit für alle Geschäfte festgelegt wird. An diese müssen sich dann alle Mieter halten. Der Konkurrenzschutz, der durch die Vertragspartner vereinbart werden kann, erlangt zudem eine besondere Bedeutung.

Formularvertraglich kann Mietern eines Ladenlokals eine Betriebspflicht auferlegt werden. Eine wirksame Sortimentsbindung wird häufig von Gerichten abgelehnt, wenn gleichzeitig kein Konkurrenzschutz zugebilligt wurde und ist daher umstritten.

Das Oberlandesgericht Naumburg entschied allerdings in einem Fall, dass die Sortimentsbindung zulässig wäre, auch wenn kein Konkurrenzschutz damit verknüpft sei. Der Ladeninhaber werde weder von der Sortimentsbindung noch von seiner Betriebspflicht befreit, selbst wenn es zu einer hohen Leerstandsquote kommt (OLG Naumburg, Urteil vom 15.7.2008, Az. 9 U 18/08).

Parkett

Bei Parkett handelt es sich um einen hochwertigen Fußboden aus Holz, für dessen Herstellung Parkettriemen, Parkettstäben, Fertigparkettelementen oder Mosaikparkettlamellen verwendet werden. Parkettstäbe sind ringsum genutete Parketthölzer. Parkettriemen sind an den entgegengesetzten Kantenflächen mit Nut und Feder ausgestattet. Mosaikparkettlamellen und Fertigparkettelemente kommen meist ohne Nut und Feder aus. Parkett, welches aus einem Hartholz wie Eiche hergestellt wurde, hat in technischer Hinsicht eine sehr lange Lebensdauer.

Dachtraufe

Dachtraufe wird der untere Dachabschluss genannt. An der Dachtraufe wird die Dachrinne angebracht. Zu den Funktionen der Traufe zählt es, Regenwasser abzuleiten. Dieses kann dann nicht ins Mauerwerk eindringen. Die Länge der Dachtraufe bestimmt die Dachseitenbreite, welche auch mit dem Begriff „Dachfuß“ bezeichnet wird.

Dachrinnenreinigung

An vielen Gebäuden sorgt der herbstliche Laubfall für die Verstopfung der Dachrinne. Regelmäßige Kontrollen durch den Gebäudeeigentümer sind angesagt, damit außen am Gebäude kein Regenwasser oder Schmelzwasser herunterlaufen und Feuchtigkeitsschäden hervorrufen kann.

Die Dachrinnenreinigung zählt im Sinne der Betriebskostenverordnung bei einem Mietverhältnis zu den so genannten „sonstigen Betriebskosten“, welche auf den Mieter umgelegt werden können. Allerdings muss der Mietvertrag diese Kosten ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten in den Kostenarten ausweisen und die Kosten der Dachrinnenreinigung müssen regelmäßig anfallen. Laut Bundesgerichtshof ist eine einmalige Dachrinnenreinigung aufgrund von Verstopfung nicht als umlagefähig anzusehen (Az. VIII ZR 167/03, Urteil vom 7.4.2004).

Schadensersatzansprüche wurden einigen Mietern von Gerichten zugesprochen, wenn durch die verstopfte Dachrinne bzw. ein verstopftes Fallrohr Feuchtigkeitsschäden am Mobiliar entstanden. Allerdings beziehen sich diese Urteile meist auf Fälle, in denen der Vermieter damit rechnen musste, dass es zu einem Schaden kommen musste. Entweder war durch Bäume in unmittelbarer Nähe des Hauses oder durch das allgemein anfallende Herbstlaub mit einer Verstopfung zu rechnen. (AG Dortmund, Urteil v. 23.12.2008, 425 C 5300/07; LG Berlin, Urteil v. 16.03.2004, 63 S 358/03).

Der Vermieter muss grundsätzlich keine Vorkehrungen treffen, wenn es sich um fernliegende Gefahren handelt. Bekannte Gefahrenquellen, die eine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit des Mietgebäudes nach sich ziehen können, muss der Vermieter allerdings mit geeigneten Absicherungsmaßnahmen ausschließen.

Dachrinnenheizung

Im Winter dient eine Dachrinnenheizung dazu, die Ansammlung von Schnee und die Bildung von Eis in einer Dachrinne zu verhindern. Sowohl das Zufrieren der Fallrohre als auch Gefährdung von Passanten durch herabfallende Eiszapfen sind im Winter durchaus ernst zu nehmende Gefahren.

Verschiedene Konzepte existieren, um eine Dachrinnenheizung zu realisieren. In die Dachrinne können Heizstäbe, Heizkabel oder Heizschlangen integriert werden, die dann manuell oder per Thermostat geregelt werden können.

Als technische Norm muss bei der Konstruktion und Installation von Dachrinnen die DIN EN 612 berücksichtigt werden. In dieser Norm ist festgelegt, dass ein Höhenunterschied von 8 bis 20 mm zwischen dem hinteren Dachrinnenrand und dem tiefer liegenden vorderen Rand bestehen muss. So wird bei einer Fallrohrverstopfung verhindert, dass Wasser in die Dach- oder Wandkonstruktion eindringen und dort Feuchtigkeitsschäden verursachen kann.

Dachsanierung

Dächer werden im Laufe der Zeit von einer Patina und einem Bewuchs aus Algen, Flechten und Moos überzogen. Häufig befürchten Hauseigentümer, dass diese Tatsache nicht nur ästhetische Verschlechterungen, sondern auch qualitative nach sich ziehen und damit der Zeitpunkt für eine Neueindeckung vorverlegt wird.

Grundsätzlich versteht man unter einer Dachsanierung entweder die Dachneueindeckung, die sinnvollerweise die zeitgemäße Wärmedämmung beinhaltet, oder die Hochdruckreinigung mit einer anschließenden Versiegelung und Beschichtung. Von Dacharbeiten im Allgemeinen sollte ein Heimwerker auf jeden Fall Abstand nehmen, da ohne entsprechende Fachkenntnisse erhöhte Unfallgefahr besteht.

Eine Reinigung und Beschichtung als Dachsanierung soll dem Dach eine längere Haltbarkeit bescheren, so dass die kostenintensivere Neueindeckung möglichst lange hinausgezögert werden kann. Vor der Beauftragung einer solchen Dachsanierung sollte der Hauseigentümer sich allerdings genau informieren.

So warnt die Hamburger Verbraucherzentrale sogar vor diesem Sanierungsverfahren, da es nicht den gewünschten Effekt bringe und nur als reine „Kosmetik“ fürs Dach verstanden werden könne. Patina, Flechten und Moos beeinträchtigen weder die Dichtigkeit noch die Qualität des Daches. Besonders ältere Dächer würden unter einer Hochdruckreinigung eher Schaden nehmen können, da gelöster Schmutz sich in Falze und Dachpfannenritzen hineindrücken würde und so später das Dach undicht werden könne. Da bei der Reinigung ausschließlich die äußerlich zugänglichen Dachteile der überlappenden Pfannen erreicht werden können, löse sich die Beschichtung mit der Zeit wieder ab, so dass hier nur eine geringe Lebensdauer angesetzt werden könne.

Vor allem vor den Geschäftspraktiken mancher Beschichtungs-Dachsanierer müsse gewarnt werden. In diesem Gewerbe existieren viele herumreisende Betriebe, deren Dienste an der Haustür geordert werden können und die im Reklamationsfall meist nicht mehr erreichbar sind. Selbst aufwändige Internetseiten sind schnell nicht mehr aufrufbar. Da diese Unternehmen teilweise in der Gesellschaftsform der englischen Ltd. Mit nur 1 englischen Pfund Haftungskapital geführt werden, ist die Gewährleistung nicht gesichert. In jedem Fall sollten immer mehrere Angebote verglichen und genau geprüft werden.

Nachhaltigkeit

1987 wurde durch die Brundtland-Kommission für Umwelt und Entwicklung der Begriff der Nachhaltigkeit geprägt. Nachhaltigkeit wurde bei politischen Programmen und Entscheidungen in Sachen Umweltschutz zu einer wesentlichen Beurteilungsgrundlage. Dieses Zitat aus dem Kommissionsbericht bildet den Grundgedanken:  „Nachhaltige Entwicklung ist Entwicklung, die die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne zu riskieren, dass künftige Generationen ihre eigenen Bedürfnisse nicht befriedigen können“.

Bei allen Maßnahmen, die ökologisch unbedenklich, sozial gerecht und ökonomisch effizient sein sollten, spricht man von einem Nachhaltigkeitsdreieck, welches in allen Bereichen Anwendung finden sollte, um den Umweltschutz zu unterstützen.

Kapitalertragsteuer

Eine besondere Art der Einkommensteuererhebung ist die Kapitalertragsteuer. Vom Schuldner (Sparkasse, Fondsgesellschaft, Bank etc.) wird die Kapitalertragsteuer direkt ans Finanzamt abgeführt. Die Höhe der Kapitalertragsteuer schwankte bis 2008 zwischen 20 und 35 %.

Bei GmbH-Anteilen, Genussscheinen, Dividendenpapieren, Genossenschaftsanteilen und Aktiendividenden wurden 20 % erhoben. 25 % wurden bei Gewinnobligationen, Zinsen auf Sparanteile, Wandelanleihen, stillen Beteiligungen und Lebensversicherungen mit kurzer Laufzeit fällig.

Mit 30% wurden Schuldverschreibungen aus öffentlicher Hand und von Banken, Pfandbriefe, Festgeldanlagen, Sparverträge, Sparbücher und ähnliches versteuert. Bei Tafelgeschäften, deren Einlösung per Zinsschein am Bankschalter erfolgte, wurden 35 % erhoben.

Seit dem 01.01.2009 wurde eine einheitliche Besteuerungsgrundlage für die Kapitalsteuer von 25 % eingeführt, die bis auf zwei unwesentliche Ausnahmen alles abdeckt. Die Kapitalertragssteuer ist seither eine Abgeltungssteuer mit Abgeltungswirkung.

Gegebenenfalls lässt sich ein Steuerabzug direkt an der Quelle umgehen, indem der Anleger bzw. Sparer einen Freistellungsauftrag beim depot- bzw. kontoführenden Institut vorlegt. Seit dem 01.01.2009 liegt der Freistellungsbetrag für Alleinstehende bei exakt 801 Euro. Für Eheleute, die bei der Einkommensteuer gemeinschaftlich veranlagt werden, liegt der Freibetrag bei 1.602 Euro.

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