Due Diligence

Die Analyse der Organisation

Die organisorische Analyse, die die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen, kommt insbesondere bei Erwerbsobjekten, die Betreiberimmobilien sind, in Betracht. Im Zuge der Due Diligence werden sämtliche Ausprägungen der Prüfungen auf die jeweilige Betreibergesellschaft angewandt. Dabei bleiben, die Finanzierung, Organisation, Management und Personal des Betreiberunternehmens in vertraglicher und struktureller Hinsicht zu prüfen.  Abgesehen von den Betreiberunternehmen kommt vor allem bei Portfolio-Management-Gesellschaften eine organisatorische Analyse als Prüfmittel in Betracht.

Die Umweltanalyse

Bei durch Altlasten behafteten Erwerbsobjekten, die eine Spezialimmobilie darstellen, ist es gegebenenfalls notwendig, in den Prüfungsprozess eine Umweltanalyse einzubinden. Insbesondere, wenn Grund und Boden in der Vergangenheit für militärische oder petrochemisch, industrielle Belange verwandt wurde, ist eine Umweltanalyse anzuraten.

Marktwertanalyse

Alle Ergebnisse der Prüfungen fließen letztendlich in die Einschätzung des Marktwertes für die jeweilige Immobilie mit ein und müssen entsprechend gewertet werden. Der ermittelte Marktwert stellt allerdings nicht den absoluten Kaufpreis dar, welche durch sehr subjektive Faktoren beeinflusst wird. Nach Möglichkeit wird der Grundstückssachverständige einen präzisen Objektmarktwert ermitteln. Sollte dies nicht eindeutig möglich sein, so wird der Sachverständige mit einer Wertspanne aus einem „Best-Case- und Worst-Case-Szenario“ arbeiten. Normierte nationale Verfahren oder auch internationale Verfahren können die Basis für die Wertermittlung bilden. Die Auswahl der verwandten Wertermittlungsmethode beruht in erster Linie auf der Art der Immobilie und den Erwartungen des Investors bzw. der Bank. Wird eine Vergleichbarkeit von alternativen Kapitalanlagen und dem Investment vom Käufer angestrebt, so eignet sich die DCF-Methode (Discounted Cashflow) besonders gut.

Analysenergebnisse

Der Verlauf der gesamten Analyse sowie die Due Diligence Ergebnisse werden in einem schriftlichen Ergebnisbericht ausgewiesen. Zusätzlich wird eine technische und bauliche Gebäudeanalyse mit einer umfassenden Dokumentation aus Fotos untermauert. Due Diligence gibt neben diesen essenziellen Resultaten für den Auftraggeber zudem Aufschluss über Potentiale und Risiken, die mit diesem Investment verbunden sein könnten. Der Auftraggeber wird so in die Lage versetzt, ein präventives Konfliktmanagement durchzuführen, indem Risiken durch entsprechend gestaltete Kaufverträge ausgeräumt oder minimiert werden. Die Untersuchung zeigt ebenso Potenziale auf, die in der aufgezeigten Gebäudeflexibilität oder mietvertraglichen Ausarbeitungen begründet sein können. Die Marktanalyse stellt ferner wirtschaftliche Entwicklungsmöglichkeiten dar, die sich mittelbar auf den Wert der Immobilie auswirken können oder sich auch erst später zeigen können. Das Objektrating erfordert eine Gewichtung der Resultate, das Benchmarken und die Verdichtung zu einer Rating-Notation, die es möglich macht, im Laufe der Zeit einen Record-Track abzubilden und das Objekt einer Risikokategorie zuzuordnen.  Ein Immobilienrating kann aus den Ergebnissen der Due-Diligence-Analyse abgeleitet werden.