Abweichungen

Abweichungen

Nicht immer ist es möglich, eine Bewertung anhand von Vergleichsgrundstücken eins zu eins zu übernehmen. Oft weichen wertbeeinflussende Merkmale vom bewertenden Grundstück ab. In diesem Fall muss eine Lösung für das Problem der Abweichung gefunden und bei der Bewertung berücksichtigt werden. Hierbei spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle.

Einen Preisvergleich direkt anhand von Vergleichsgrundstücken oder Bodenwerten vorzunehmen, ist meist nicht möglich. Die qualitativen Eigenschaften (man spricht auch von wertbeeinflussenden Merkmalen) weichen üblicherweise voneinander ab. Dennoch werden Vergleichspreise in die Bewertung einfließen, allerdings muss man die Abweichungen mit einbeziehen. Dies erfolgt nach einer besonderen Systematik.

Die Systematik der Abweichungen

Vier Sätze regeln die Behandlung von Abweichungen bzw. konkretisieren ihre Bedeutung:

Satz 1
Ableitung mit Umrechnungskoeffizienten: Hier geht es ganz konkret um die Abweichungen von Vergleichsgrundstücken und zu bewertenden Grundstücken. Die Rede ist in diesem Zusammenhang von Zustandsmerkmalen primär aus dem unterschiedlichen Maß der baulichen Nutzung. Konzipiert sind hier vorhandene Umrechnungskoeffizienten hinzuzuziehen. Die Grundlage für die Ableitung der Umrechnungskoeffizienten ist wiederum eine geeignete ausreichende Zahl von ausgewerteten Kaufpreisen.

Satz 2
Ableitung mit Indexreihen: Dieser Satz regelt die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt. Die Bodenpreisindexreihen werden mit Hilfe vergleichbar genutzter- und Lageähnlicher Grundstückspreise und dem Bewertungsstichtag abgeleitet.

Satz 3
Ableitung durch Liegenschaftszinssätze: Hier wird die durchschnittliche, marktübliche Verzinsung mit dem Verkehrswert von Liegenschaften abgeleitet. Der Liegenschaftszinssatz ist für die Transparenz des Grundstücksmarktes erforderlich. Er wird durch die allgemeine Wirtschaftssituation, die Lage am Kapitalmarkt und der örtlichen Grundstücksmarklage beeinflusst.

Satz 4
Ableitung durch Vergleichsfaktoren: Differenziert werden die qualitativen Eigenschaften und die schwierige Vergleichbarkeit des zu bewertenden Grundstücks. Eine geeignete Zahl von Vergleichsgrundstücken i.d.R. mind. Fünf Objekte sollten eine vergleichbare Beziehung zueinander haben.

Die Art der Berücksichtigung von Abweichungen: Die beschriebenen Umrechnungskoeffizienten und Bodenindexreihen, die bei der Betrachtung von Abweichungen Priorität haben sollen sind so vorgesehen. Doch es gibt noch zwei andere Möglichkeiten, Abweichungen zu berücksichtigen. Zum einen ist die Rede von Zu- und Abschlägen, je nach individueller Situation. Zum anderen heißt es eher allgemein, Abweichungen „in anderer geeigneter Weise“ zu berücksichtigen.

Angemessene Zu- und Abschläge Um seriöse Zu- oder Abschläge zu errechnen, müssen Faktoren wie besondere Lagerverhältnisse (also Verkehrslage, Geschäfts- oder Wohnlage), Nutzbarkeit, Grundstücksgröße und Grundstückstiefe herangezogen werden. Diverse weitere Faktoren spielen eine Rolle, beispielsweise Erschließungs- oder Entwicklungszustände und Umwelteinflüsse. Meistens wird die Berechnung von Abweichungen vorgenommen, indem man das maßgeblich wertbeeinflussende Merkmal, in dem sich die Grundstücke unterscheiden, ins Verhältnis zueinander setzt.