Der Beleihungswert spielt vornehmlich bei der Immobilienfinanzierung eine Rolle. Die meisten Kreditinstitute vergeben Darlehen für Häuser oder Wohnungen meist nur gegen Grundpfandrechte. Das bedeutet, dass bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers Ansprüche auf die Immobilie bestehen. Durch den Beleihungswert wird der Preis des betroffenen Objektes festgelegt. Die Beleihungswertsumme bezieht sich auf den Betrag, den die Bank in Krisensituationen der Wirtschaft sicher erzielen kann, wobei das Ausmaß von Krisen natürlich erfahrungsgemäß schwer einzuschätzen ist.

Obwohl der Beleihungswert selbstverständlich im Sprachgebrauch von Banken, Sparkassen und Versicherungsunternehmen verwendet wird, ist er doch gesetzlich nicht genau definiert. Er bezeichnet den angenommenen Wert eines zu beleihenden Objektes und ist dem Grunde nach mit dem Verkehrswert oder Verkaufswert identisch.

Der freihändige Verkauf beim Beleihungswert

Soll eine Immobilie bewertet werden, dient als Grundlage zur Wertermittlung der Preis im Falle des normalen Verkaufsfalls. Diese Ausgangsgrundlage wird auch als freihändiger Verkauf bezeichnet. Das hat zur Folge, dass bestimmte Rahmenbedingungen nicht in die Wertermittlung mit einfließen dürfen. Solche Rahmenbedingungen können hohe Liebhaberpreise sein, die keine Berücksichtigung finden. Aber auch ein stark reduzierter Preis im Falle von beispielsweise Zwangsversteigerungen hat keinen Einfluss auf den Beleihungswert. Auch der Nutzen des gegenwärtigen Eigentümers ist unerheblich für den Beleihungswert. Vielmehr geht es um den grundsätzlichen Ertrag, der von einem potentiellen Käufer künftig erzielt werden kann.

Ermittlungsverfahren des Beleihungswertes

Ausgangslage für den Beleihungswert sind die Beleihungsgrundsätze und die Wertermittlungsrichtlinien. Sie regeln den Ertragswert, den Bau- und Bodenwert und den Verkehrswert. Im Falle von Rendite-Objekten kommt in aller Regel dem Ertragswert eine große Bedeutung zu. Ein- und Zweifamilienhäuser und selbstgenutzte Eigentumswohnungen werden nach dem Sachwert bewertet. Eine Bewertung stützt sich aber immer auf drei Beine, den Sachwert, den Ertragswert und den Vergleichswert.

Belastete und unbelastete Grundstücke

Generell gilt für den Beleihungswert, aber auch für den Verkehrswert, dass bei der Wertermittlung von einem belastungsfreien Grundstück ausgegangen wird, es ist also als schuldenfrei zu betrachten. Faktisch ist es jedoch so, dass in vielen Fällen besondere Belastungen oder Rechte einer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind. Diese Einträge sind wertmäßig gesondert zu erfassen, um die Berücksichtigung der Rangliste sicherzustellen. Es gibt übrigens auch eine Beleihungsgrenze. Sie liegt bei drei Fünfteln des Grundstückswertes und darf nicht überschritten werden. Allerdings gibt es auch Kreditinstitute, die 100-Prozent-Finanzierungen anbieten.