Machbarkeitsstudie in der Projektentwicklung von Immobilien

Eine Machbarkeitsstudie oder eine Machbarkeitsanalyse sollte vor dem Beginn jedes größeren Immobilienvorhabens vorgenommen werden. Der Begriff stammt aus dem allgemeinen Projektmanagement.

Die Grundlage einer jeden Projektentwicklung stellt die immobilienwirtschaftliche Machbarkeitsstudie dar. Das Ziel besteht darin, die rechtliche, technische und wirtschaftliche Umsetzbarkeit des Vorhabens zu überprüfen. Bei einem Immobilienvorhaben sind in erster Linie die Lage des Grundstücks, die Grundbucheintragungen, baurechtliche und privatrechtliche Situationen, Verhältnisse auf dem Baugrund, Stand der Erschließung, die Verkehrswertermittlung und Stand der vorhandenen baulichen Anlagen zu beachten.

Ein Blick auf die verschiedenen Gesichtspunkte aus unterschiedlichen Blickwinkeln ist für die erste Sondierung notwendig. Die Machbarkeitsstudie umfasst entsprechend fünf unterschiedliche Analysebereiche:

• Standortanalysen
• Marktanalysen
• Mitbewerberanalysen
• Investoren-, Nutzer- und Bedarfsanalysen
• Wirtschaftlichkeitsanalysen

Insbesondere die Wirtschaftlichkeitsanalyse ist ein sehr wichtiger Bereich. Falls nicht schon in einem der anderen Analysebereiche ein Projektabbruch angeraten ist, so scheitern die meisten Immobilienvorhaben an der Wirtschaftlichkeit.

Im Rahmen der Machbarkeitsanalyse bezieht sich die Mitbewerberanalyse in erster Linie auf die Konkurrenzsituation in der Umgebung des geplanten Immobilienvorhabens und den Standort sowie dessen Umfeld.

Das ins Auge gefasste Immobilienvorhaben muss erst alle Stufen erfolgreich durchlaufen, bevor ein tatsächlicher Beginn in Betracht gezogen wird. Allerdings verzichten viele Immobilienunternehmen und Immobilienfachleute auf eine solche Machbarkeitsstudie und entscheiden aus einem Gefühl heraus. Jedoch kann dies zu enormen finanziellen Problemen führen, die sich möglicherweise erst während der Vermarktungsphase, wenn die Immobilie bereits fertig ist, erkennbar werden.

Sicherlich ist die Machbarkeitsstudie mit einem Aufwand an Personal und Zeit verbunden, was häufig zu Beschränkungen führen kann. Jedoch sollte zur Früherkennung und Reduzierung von Risiken eine routinemäßige, institutionalisierte Machbarkeitsanalyse durchgeführt werden. Je häufiger allerdings eine Routine durchlaufen wird, desto weniger Zeit benötigt die Machbarkeitsanalyse und desto professioneller gestalten sich die hinzugewonnenen Erfahrungen.