Makler

Gewerbetreibende, die Verträge vermitteln, werden gemeinhin als Makler bezeichnet. Es wird zwischen Handelsmaklern und Zivilmaklern unterschieden. Handelsmakler beschäftigen sich mit der Vermittlung von gegenständlichen Verträgen, die im Rahmen des Handels mit Waren, Versicherungen, Wertpapieren, Güterbeförderungen oder Schiffsmiete geschlossen werden. Die Rechte und Pflichten der Handelsmakler werden im HGB §§ 93 – 104 geregelt. Zivilmakler hingegen befassen sich mit im BGB geregelten Verträgen wie Mietverträgen, Darlehensverträgen oder Kaufverträgen über Grundstücke und Immobilien. Die Vorschriften werden hier im BGB §§ 652 – 654 geregelt.

Zivilmakler können, anders als Handelsmakler, einen Provisionsanspruch bereits erwerben, wenn es nachweislich zu einem Vertragsabschluss kommt. Ein Provisionsanspruch ergibt sich aus einem Provisionsversprechen des Zahlenden, einem Nachweis über die Maklertätigkeit oder Vertragsvermittlung, dem Zustandekommen des durch die Maklereinschaltung beabsichtigten Miet- oder Kaufvertrag und einem ursächlicher Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Zustandekommen des betreffenden Vertrages.

Das zivile Maklerrecht beinhaltet allerdings keine Verpflichtungen der Vertragsparteien, sondern berechtigt diese nur tätig zu werden. So kann ein Makler jederzeit einen Auftrag ablehnen oder der Auftraggeber einen solchen zurücknimmt, an andere Makler weitergeben oder die Angebotsbedingungen ändern. Dem Makler wird so die Möglichkeit entzogen, eine vernünftige Kalkulation seines Kosten- und Zeiteinsatzes zu erheben. Daher weichen Makler meist auf Alleinverträge aus.

Ein Makler kann auch für beide Vertragsparteien gleichzeitig provisionspflichtig tätig werden. In diesem Fall muss der Makler eine neutrale Position einnehmen, ansonsten verwirkt er seine Provisionsansprüche. Die Provisionshöhe, die der Makler von der jeweiligen Partei erhält muss nicht immer gleich hoch sein. Allerdings wird ein Makler, der nur für eine Partei als Interessen-Vertreter arbeitet, in der Regel eine höhere Erfolgsquote erzielen als ein neutraler Vermittler, der durch die Neutralitätspflicht in seinen Tätigkeiten eingeschränkt wird.

Die Konstellation zwischen Makler und Auftraggeber kann sich als problematisch erweisen, sollten die beiden Vertragsparteien wirtschaftlich oder rechtlich miteinander verflochten sein. Ist z. B. ein Bauträger an einer Makler-GmbH, die Objekte des Bauträgers vermarkten soll, beteiligt, so ist durch die wirtschaftlich Verflechtung ein Anspruch auf Provision gegenüber dem Käufer ausgeschlossen. Der Bauträger kann jedoch durchaus eine Provision zahlen.

Um das Gewerbe eines Wohnraum-, Gewerberaum- oder Immobilienmaklers ausüben zu dürfen, muss eine gemäß § 34c der Gewerbeordnung (GewO) Erlaubnis beantragt werden. Die erlaubnispflichtige Tätigkeit wird durch den Nachweis auf die Vermittlung von Verträgen über Wohnräume, Darlehen, gewerbliche Räume, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte definiert.  Eine Erlaubnis wird nur erteilt, wenn der Antragsteller die erforderliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse für diese Art von Gewerbe vorweisen kann. Makler ohne Erlaubnis begehen eine Ordnungswidrigkeit und müssen mit einem Bußgeld rechnen.