Objektanalyse

Zur Zielgruppenfindung, zur inhaltlichen Werbebotschaftsbestimmung und zur Preisfindung setzt der Makler die Objektanalyse ein, welche auch Grunddaten für Projektentwicklungen liefern kann.

Die eigentliche Objektanalyse unterteilt sich in die Rechtsverhältnisanalyse, die Lageanalyse, die Gebäudeanalyse, die Grundstücksanalyse, Wirtschaftslichkeitsanalyse und die Rentabilitätanalyse.

Die Lageanalyse betrachtet alle objektspezifischen Lagekriterien wie weiche und harte Lagefaktoren sowie Mikro- und Makrolage.

In der Grundstückslage beschäftigt sich der Makler mit der Form des Grundstücks, der Grundstücksgröße, den Bodenverhältnissen, der Topographie und den Baurechtsreserven, die die baulichen Nutzungsmöglichkeiten aufzeichnen.

In der Gebäudeanalyse werden die Nutzflächen, Wohnflächen, die Anordnung der Räume, die Anzahl der Räumlichkeiten, der Zustand, die Energieversorgung, die Ausstattung und der Dämm-Materialien, die der Energieeinsparung dienen. Die Bewertung und Erfassung der Außenanlagen und von Zubehör kommen hinzu.

In der Analyse der Rechtsverhältnisse werden die Grundbuchdaten und insbesondere die Eintragungen in Abteilung II des Grundbuches sowie etwaige Baulasten, eventuell Denkmalschutz relevante Objektteile, Pacht- und Mietverhältnisse beleuchtet.

Bei Anlageobjekten steht natürlich die Renditeermittlung im Vordergrund. Je nach Objektart werden bei der Analyse unterschiedliche Aspekte im Vordergrund stehen. Ein allgemeingültiges Analyse-Verfahren, ein allgemeingültiges Analyse-Schema sowie eine allgemeingültige Gewichtung der jeweiligen Analysebereiche gibt es daher nicht.

Aus der Objektanalyse können sich Hinweise auf Umwidmungsmöglichkeiten ergeben, die für die Erstellung von Verwertungskonzepten oder Projektideen wichtig sein können.