Räumung einer Mietwohnung

Als Räumung wird das Verlassen einer Mietwohnung nach einer Aufforderung durch den Vermieter, die das Ende des Mietverhältnisses anzeigt, bezeichnet. Kommt der Mieter dieser Aufforderung zum Auszug nicht nach, so ist der Vermieter berechtigt, den Gerichtsweg zu beschreiten und eine Räumungsklage zu erheben. Räumungsangelegenheiten sind bei Gericht gemäß § 272 Abs. 4 Zivilprozessordnung seit der Mietrechtsreform aus dem Jahre 2013 beschleunigt und vorrangig zu verhandeln.

Das Gericht wird einem Mieter, der zur Räumung verurteilt wird, eine angemessene Räumungsfrist von drei Monaten bis zu einem Jahr einräumen. Das Mietverhältnis wandelt sich durch ein Räumungsurteil in ein Nutzungsverhältnis um.

Sollte der Mieter die Wohnung nach Ablauf der Räumungsfrist nicht verlassen haben, so kann ein Gerichtsvollzieher durch den Vermieter mit der Vollstreckung des Räumungsurteils beauftragt werden. Allerdings ergeben sich für den Vermieter damit Kosten, in Form einer Sicherheit, die für das Einlagern der Wohnungseinrichtung des damaligen Mieters hinterlegt werden muss und sich nach der Zimmeranzahl der Wohnung richtet. Der Abtransport der Einrichtung und die entsprechende Beauftragung einer Spedition schlagen als weiterer Kostenfaktor zu Buche.

Jedoch gibt es seit der Mietrechtsform, die am 01.05.2013 verabschiedet wurde, die Möglichkeit der gesetzlichen Berliner Räumung. Der Gerichtsvollzieher setzt dabei den Mieter außer Besitz der Wohnräume, indem die Schlösser ausgetauscht werden. Der Vermieter erhält die neuen Schlüssel und die Einrichtung verbleibt zunächst in der Wohnung. Nun ist ebenfalls gesetzlich geregelt, dass der Beklagte in der Räumungsklage, wenn diese mit einer Zahlungsklage wegen Mietrückständen einhergeht, auf Antrag des Vermieters eine Sicherheit zu leisten hat, wenn es um Geldforderungen in rechtlicher Abhängigkeit der Klage handelt. Dies bezieht sich auf während des laufenden Räumungsverfahrens fällig werdende Mietzahlungen (§ 283a ZPO). Kommt dem Vermieter nach der mündlichen Gerichtsverhandlung zur Kenntnis, dass die Räumlichkeiten einer dritten Person z. B. untervermietet und damit in Besitz gegeben wurden, so kann auch gegen diesen Untermieter per „einstweiliger Verfügung“ die Räumung angeordnet werden. Gemäß § 940a Abs. 2 ZPO muss ein vollstreckbarer Räumungstitel gegen den Hauptmieter vorliegen. Jedoch darf eine Wohnung nicht einfach ohne jeglichen Gerichtsbeschluss geräumt werden, da dort auch Personen leben, gegen die ein vollstreckbares Räumungsurteil nicht vorliegt.

In einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 14.07.2010 wurde festgestellt, dass in keinem Fall eine Mietwohnung ohne gerichtlichen Räumungstitel geräumt werden kann. Der Mieter war in dem verhandelten Fall mehrere Monate abwesend und wurde von Verwandten vermisst gemeldet. Nachdem zwei Monatsmieten ausgeblieben waren, wurde das Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gekündigt, die Wohnung zeitnah geöffnet und der Inhalt der Wohnung teilweise entsorgt und teilweise eingelagert. Nach seiner Rückkehr verklagte der Mieter den Vermieter auf Schadenersatz wegen seiner beschädigten bzw. verschwundenen Eigentumsgegenstände auf 62.000 Euro. Das Verhalten des Vermieters stellte für den BGH eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Für alle entstandenen Schäden müsse der Vermieter verschuldensunabhängig haften. Ferner sah das Gericht es als Pflicht des Vermieters an, ein Wert- und Bestandsverzeichnis aller in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände anzufertigen, wenn eine eigenmächtige Räumung durchgeführt wurde. Später könne ansonsten nicht nachvollzogen werden, ob die Einrichtung dem vom Mieter angegebenen Wert entspricht oder weniger (Az. VIII ZR 45/09).