Verkehrswert bei Grundstücken
Verkehrswert bei Grundstücken
Der Verkehrswert zur Ermittlung des Wertes eines Grundstücks ist einerseits ein stichtagsbezogener Wert auf der Grundlage aller tatsächlichen und rechtlichen Merkmale. Andererseits richtet er sich auch auf den Wert eines Grundstücks in der Zukunft. Ausschlaggebend dabei ist die „nachhaltig“ mögliche Nutzbarkeit, die sich für den Eigentümer durch die Eigenschaften des Grundstücks ergibt.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist es nicht maßgeblich, ob der Eigentümer des Grundstücks dieses auch tatsächlich optimal nutzt. Konkret bedeutet das, ein Eigentümer kann keinen Einfluss auf den Verkehrswert nehmen, wenn er einen subjektiven Nutzen für sich nicht erkennen kann. Ein Beispiel: Wenn ein Grundstück durch landwirtschaftliche Nutzung einen gewissen Wert erzielt, ist es für den Verkehrswert egal, ob der Eigentümer diesen Umstand nutzt oder ignoriert.
Der Verkehrswert bei bebauten Grundstücken
Jedes bebaute Grundstück wird zunächst einmal nach dem Verkehrswert am Stichtag bewertet. Doch bei der Wertermittlung reicht der Blick immer auch in die Zukunft. Beim Ertragswertverfahren heißt es, dass maßgeblich die am Wertermittlungsstichtag „eskomptierten Erträge“ sind. Gemeint ist die Berücksichtigung von Erträgen, die erst in der Zukunft erwirtschaftet werden. Für den Wert der baulichen Anlage sind die zukünftig erzielbaren Erträge also ein wichtiger Bestandteil bei der Ermittlung des Verkehrswertes. Zusätzlich fließt auch der Bodenwertanteil mit in die Berechnungen ein.
Unterschiede der Wertverfahren
Grundsätzlich wird zwischen dem Ertragswertverfahren und dem Sachwertverfahren unterschieden. Für das Sachwertverfahren stehen die Herstellungskosten im Vordergrund, die Bewertung erfolgt also aufgrund von Faktoren, die in der Vergangenheit liegen. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt, wie schon der Name sagt, die Zukunftsaussichten eines Grundstücks und ermittelt anhand dieser den Wert. Ein drittes Verfahren bezieht sich vornehmlich auf die Gegenwart.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren soll im Grunde nur die Frage beantworten, was am Stichtag der Wertermittlung ein Grundstück wert ist. Dabei wird der gewöhnliche Geschäftsverkehr als Grundlage genommen, also der gegenwärtige Zeitpunkt. Faktisch ist es jedoch so, dass auch beim Vergleichswertverfahren immer auch Vergleichspreise mit einbezogen werden, die die zukünftigen Preiserwartungen der Käufer widerspiegeln.
