Abberufung

Bei einer Erstbestellung wird ein Verwalter maximal drei, bei einer Wiederbestellung bis zu fünf Jahre eingesetzt. Die Wohnungseigentümer können auf unbestimmte Zeit diesen Verwalter bestimmen. Jederzeit kann der Verwalter durch eine Beschlussfassung abberufen werden. Eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung reicht gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG aus, um den Beschluss zu fassen.

Den Abberufungsbeschluss darf weder von der Zustimmung Dritter abhängig gemacht werden, noch durch abweichende Vereinbarungen in der mehrheitlichen Beschlussfassung eingeschränkt werden. Ansonsten ist er nichtig.

Die Abberufung kann § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG allerdings auch durch auf eine Abberufung aus wichtigem Grund vereinbarungsgemäß geschränkt werden. Eine solche Beschränkung kann im Rahmen des Bestellungsbeschlusses bzw. im Verwaltungsbetrag, der mehrheitlich beschlossen wurde, nach vorherrschender Auffassung vereinbart werden. Eine vorzeitige Abberufung kann durch einen wichtigen Grund gerechtfertigt werden. Ein solcher wichtiger Grund ist im Allgemeinen ein gestörtes Vertrauensverhältnis zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern. Im Regelfall liegt ein zerrüttetes Vertrauensverhältnis vor, wenn die vertraglichen Pflichten vom Verwalter unzureichend oder gar nicht erfüllt werden.

Im Allgemeinen geht es dabei um die ständig verspätete Einberufung oder die Nichteinberufung der Wohnungseigentümerversammlung. Sonstige Pflichtverletzungen, die Nichtvorlage von Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen, die wiederholte Vorlage von unvollständigen oder falschen Abrechnungen sowie die Nichtdurchführung von eventuell gefassten Beschlüssen können ebenfalls zu einer sofortigen Abberufung aus wichtigem Grund führen.  Ein wichtiger Grund liegt gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG offiziell immer dann für eine Abberufung vor, wenn die Beschlusssammlung vom Verwalter nicht ordnungsgemäß durchgeführt wird.

Über die Abberufung muss ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erreicht werden. Sollte dies trotz eines wichtigen Grundes, der vorliegt nicht erreicht werden, so kann jeder einzelne Wohnungseigentümer gemäß §§ 21 Abs. 4, 43 Nr. 1 WEG seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung durch eine Abberufung des Verwalters per Gerichtsbeschluss sichern. Allerdings muss ein vergeblicher Versuch für die Beschlussfassung zu einer Abberufung erfolgt sein, der in der Wohnungseigentümerversammlung nicht durchgesetzt werden konnte.

Kommt es nicht zu einem Mehrheitsbeschluss, da der Verwalter mittels eigenem Stimmrecht oder ihm übertragene Stimmrechtsvollmachten seine Abberufung verhindert, so ist dieser Negativbeschluss rechtmissbräuchlich sowie anfechtbar und kann durch das Gericht bei vorliegenden, wichtigen Gründen durchgesetzt werden.

In der Regel zieht eine aus wichtigem Grund durchgeführte, erfolgreiche Abberufung eine gleichzeitige außerordentliche Verwaltungsvertragskündigung nach sich.

Die festgesetzte Amtszeit des Verwalters ändert gemäß Bestellungsbeschluss sofern keine vorzeitige Abberufung aus wichtigem Grund ohne gesonderten Beschluss. Maßgeblich ist der festgelegte Zeitraum im Bestellungsbeschluss. Innerhalb des Bestellungszeitraums ist eine Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf möglich.